Opinie: Dlaczego rynek nieruchomości opanował strach?

18 maja 2020

Autor otodom

Opinie: Dlaczego rynek nieruchomości opanował strach?

 

 

 

  Na skróty:

To pytanie stawia od razu tezę, że strach jest spory i wszechobecny. Takie mam wrażenie przemierzając regularnie Internet i słuchając wypowiedzi ekspertów. Pozwólmy opaść na chwilę emocjom i spójrzmy na fakty, liczby i dane, które mamy.

 

Rynek nieruchomości przed kryzysem

Spójrzmy w jakiej sytuacji był rynek nieruchomości tuż przed kryzysem. W I kwartale tego roku sprzedano o 7% więcej nowych mieszkań niż w ubiegłym kwartale i o 14% więcej niż w I kwartale 2019. Co ciekawe w I kwartale 2020 roku wprowadzono o 26% mniej nowych mieszkań na rynek niż w IV kwartale 2019 roku. Taki spadek wystąpił pierwszy raz od 2016 roku. Paradoksalnie może to pomóc deweloperom uniknąć drastycznych obniżek cen. 

 

Sytuacja Polski na tle Europy

Jesteśmy jednym z nielicznych krajów z rosnącym PKB w ostatnich latach. Abstrahując od wielu składowych jakie opisują stan gospodarki, to my nadal goniliśmy zawzięcie zachód idąc wciąż do przodu. Zwróćmy uwagę, że to u nas nadal odnotowywana była ogromna podaż na mieszkania. Stosunek liczby mieszkań do mieszkańców naszego kraju jest nadal niższy niż w Europie - a mimo to w ostatnich latach prężnie sprzedawaliśmy nieruchomości. 

 

Sytuacja na świecie

Polska jest częścią  globalnego  systemu gospodarczego. Wszyscy spoglądają w kierunku Stanów Zjednoczonych bo jako Europa jesteśmy od nich gospodarczo zależni. To, jak oni sobie poradzą z pandemią będzie miało ogromny wpływ również na nas. Taki kryzys jak ten jest szczególnie trudny, ponieważ nigdy coś takiego się nie wydarzyło na taką skalę. Cieżko przewidzieć, jakie będą skutki bezrobocia inflacji czy taniejącej ropy.  Jak potoczy się zaostrzająca się rywalizacja USA - Chiny oraz jakie będą reakcje na nią poszczególnych państw. Zdecydowanie nie można teraz tego przewidzieć.

 

Punkt zwrotny

Wmomencie wybuchu pandemii rynek nieruchomości był w rozkwicie. Teraz wszystko spowolniło i nikt nie wie na jak długo i jakie będą tego skutki. Banki wstrzymują lub zaostrzają politykę kredytową nie tylko klientom indywidualnym ale i deweloperom. Inwestorzy wstrzymali inwestycje, indywidualni kupujący i sprzedający po części także czekają z decyzją.

Moim zdaniem już sam fakt, że w wysokim punkcie koniunktury wszyscy nabrali wody w usta i czekają co będzie dalej spowoduje pewien przestój i spadek cen. Jednak na ten efekt jeszcze będziemy musieli długo poczekać, to nie kwestia tygodni czy nawet miesięcy. Stopniowe rozmrażanie gospodarek na całym świecie i kolejne wdrażane programy pomocowe wydłużają ten proces. Na to nałoży się jeszcze recesja, którą odczujemy dopiero po pełnym odpaleniu gospodarki. 

 

Pandemia niepewności i strachu

Dużo łatwiej jest zakładać gorsze skutki, ponieważ jeżeli będzie lepiej niż zapowiadaliśmy, to nikt nie ucierpi. Niestety może to wydłużyć czas, w którym banki, inwestorzy, deweloperzy, finalni klienci będą wstrzymywać się od realnego działania. Pandemia rozlewała się po świecie stopniowo i tak też będzie, miejmy nadzieję, zanikać. Jej skutki są jak domino, które cały czas pokonuje kolejne zakręty i nie da się ich przewidzieć w momencie, gdy pandemia wciąż trwa

 

Gdzie kryzys tam i szanse

Kryzys może w konsekwencji “pomóc” branży nieruchomości. Analitycy obawiają się dodruku pieniędzy i inflacji, która przecież wzrosła już przed pandemią. Polacy mają według podawanych danych 9 miliardów oszczędności. Zawsze dla indywidualnego klienta najlepszą lokatą była ziemia i nieruchomości. Dodatkowo warto zwrócić uwagę na fakt, że do tej pory deweloperzy zmagali się z rosnącymi kosztami siły roboczej i cenami materiałów budowlanych. Dziś w wycenach deweloperzy zakładają spadek kosztów siły roboczej o 15-20%. Ceny w ostatnich latach materiałów i siły roboczej bardzo szybko rosły - to nie była idealna sytuacja dla tego sektora. Może właśnie to było przyczyną spadku ilości nowych mieszkań na rynku w I kwartale?

 

W poszukiwaniu analogii

Część analityków, w tym autorzy raportu JLL, zestawia obecne dane z kryzysem w roku 2008. To właśnie to zestawienie danych skłoniły mnie do przemyśleń, że na rekcje na rynku nieruchomości przyjdzie nam poczekać. Po kryzysie w 2008 roku najniższe przeciętne ceny mieszkań w większości polskich miast odnotowano w 2012 i 2013 roku. Było to aż 4 lata po kryzysie.

 

Wnioski

Moje biuro nieruchomości nadal przeprowadza transakcje i mam klientów, którzy nie zmienili swoich planów kupna czy sprzedaży. Ruch jest mniejszy, ale nadal jest, pomimo że wprowadzone obostrzenia utrudniły wszystkim załatwianie formalności.

Uważam, że część klientów którzy się wstrzymują, za chwilę wróci do swoich transakcji, a na ewentualne spadki cen trzeba będzie jeszcze trochę poczekać. Z drugiej strony rynek będzie dostarczał okazji, bo np. ktoś zdecyduje ratować firmę i będzie chciał szybko sprzedać nieruchomość aby uzyskać płynność finansową

Na rynek pierwotny trafi mniej mieszkań m. in przez przestój i wstrzymane kredyty. To właśnie cały ten łańcuch reakcji, wpływów i zależności sprawi, że zmiany będą następować stopniowo. Po kryzysie w 2008 ceny spadły o 15% w Warszawie, a do 20 i 25% we Wrocławiu i Łodzi. Możliwe, że dalszej konsekwencji pandemii zanotujemy podobne spadki cen.

 

W cyklu Opinie prezentujemy subiektywne spojrzenie praktyków na rynek nieruchomości. Autor jest właścicielem firmy Grzegorz Dworak Nieruchomości. 

 

 

  Przeczytaj również:

 

Artykuł zaktualizowany: 25 maja 2020

Udostępnij