Mieszkanie na wynajem – inwestycja, która może być bezpieczna

12 lutego 2021

Autor Joanna Witczak

Mieszkanie na wynajem – inwestycja, która może być bezpieczna

Przeznaczenie mieszkania na wynajem jest jedną z popularniejszych form inwestowania pieniędzy. Wynajęcie nieruchomości wiąże się ze stałymi dochodami i jest bardziej opłacalne, niż inwestycja w lokaty bankowe. Należy jednak pamiętać, iż zakup  mieszkania na wynajem to inwestycja długoterminowa, która może zwrócić się dopiero po kilkunastu latach. Warto też mieć na uwadze, że wynajem obciążony jest ryzykiem i może przysporzyć nam sporo problemów. Nie jesteśmy bowiem w stanie przewidzieć wszystkich kosztów, które poniesiemy, gdy zainwestujemy w mieszkanie. Oprócz tego problemy mogą wynikać z nieodpowiedniego najemcy, który nie będzie płacił na czas, albo doprowadzi do zniszczeń w mieszkaniu. Istnieją jednak sposoby, które zabezpieczą nas przed konsekwencjami niepożądanego działania najemcy. 

Obowiązki najemcy i wynajmującego 

Bazą do bezpiecznego wynajmowania mieszkania jest uświadomienie sobie, jakie obowiązki na nas spoczywają i czego powinniśmy wymagać od przyszłego najemcy. Kwestia ta jest regulowana przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Do naszych obowiązków należy utrzymanie sprawnych instalacji w lokalu i budynku, wydanie lokalu w stanie pozwalającym korzystać z niego w uzgodnionej formie i utrzymanie tego stanu przez okres najmu. Czego musimy wymagać od najemcy?:

  • płacenie czynszu oraz pozostałych opłat w terminie określonym w umowie;
  • utrzymywania lokalu oraz pomieszczeń, do których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego;
  • dbania o i chronienia przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku, jak windy, klatki schodowe, korytarze itp., oraz otoczenia budynku.  

Innymi słowy: najemca zobowiązany jest do terminowego pokrywania opłat, oraz do dbania o porządek w lokalu i w obrębie całego budynku. Jeżeli nie wywiąże się z powyższych obowiązków, mamy prawo wyciągnąć konsekwencje.  

Weryfikacja najemcy

Weryfikacja przyszłego najemcy jest bardzo ważnym elementem zmniejszającymryzyko potencjalnych problemów. Obszary, które powinniśmy zweryfikować, to tożsamość i wypłacalności najemcy. Jak tego dokonać? Nie wystarczy imię i nazwisko najemcy, należy również spisać numer PESEL z dowodu osobistego, bądź innego dokumentu oraz upomnieć się o adres zameldowania lub do korespondencji. Uregulowanie comiesięcznych opłat wymaga stałego przypływu pieniędzy, dlatego warto poprosić najemcę o jakąś formę potwierdzenia wypłacalności: może to być zaświadczenie o zatrudnieniu, wyciąg z konta z uwzględnieniem przychodów na przestrzeni ostatnich miesięcy itp.. 

Najemca może mieć słuszne obawy przed ujawnianiem tego typu wrażliwych danych. Rozwiązaniem tego problemu są nowe na polskim rynku, a powszechne na Zachodzie, zewnętrzne serwisy, które wprowadziły bezpieczną formę weryfikacji online w sposób transparentny i bez naruszania granicy prywatności, takie jak simpl.rent.

Ustal zasady 

To właściciel nieruchomości formułuje zasady, które panują w mieszkaniu. Zasady te powinny regulować zachowanie najemcy, zależy nam przecież, by dążył on do utrzymania czystości, bezpieczeństwa i dobrych stosunków z pozostałymi lokatorami, jeżeli mamy do czynienia z nieruchomością, którą wynajmujemy kilku osobom. To tutaj zawarte są kwestie obyczajowe: czy pozwalamy na urządzanie imprez, posiadanie zwierząt, przyjmowanie gości, palenie papierosów itp.. Warto zaznaczyć te kwestie już na samym początku, zawierając je w ogłoszeniu, lub wytłuszczające je podczas pierwszej rozmowy z potencjalnym najemcą. Najlepiej spisać zasady i dołączyć je do umowy najmu. 

Umowa najmu

Umowa to absolutna podstawa, aby zachować bezpieczeństwo i ustrzec się przed kłopotami. Umowę należy zawrzeć w formie pisemnej. Przygotowuje ją właściciel obiektu, musi być ona zgodna z założeniami ustawy o prawach lokatorów. Wzór można zaczerpnąć z Internetu, lecz ważnym jest, by dostosować umowę do własnych potrzeb, istnieje też możliwość zlecenia sporządzenia takiego dokumentu kancelarii prawnej, a jeśli powierzamy misję wynajęcia mieszkania  pośrednikowi nieruchomości – zadba on o jej korzystne zapisy. Umowa najmu musi być zbudowana z informacji potwierdzających tożsamość obu stron, przedmiotu najmu, zawierać podstawowe warunki najmu, czyli wysokość opłat, termin uiszczania płatności,  długość trwania najmu, kwestię podnajmu, sposób wypowiedzenia i formę zwrotu mieszkania po upływie okresu najmu. 

Zabezpiecz się finansowo

Nadmierne zaufanie do najemcy może okazać się zgubne i nadszarpnąć nasz budżet. Jest to odwrotność naszego celu – z wynajmu mieszkania powinny płynąć korzyści, a nie straty. Jak się zabezpieczyć, by nie przysporzyć sobie problemów na tle finansowym?:

  • Kaucja - powinna być obowiązkowym wymogiem, który ma spełnić najemca. Kaucja to forma zabezpieczenia finansowego, w przypadku, gdy po okresie najmu mieszkanie zostanie uszkodzone przez najemca, bądź w momencie nieuiszczenia przezeń należności. Kaucja podlega pełnemu zwrotowi, gdy właściciel uzna, że mieszkanie i jego wyposażenie zostało oddane przez najemcę w stanie, które nie przekracza ślady codziennego użytkowania, nie pogorszył się stan nieruchomości od  momentu podpisania umowy. Na zwrot kaucji właściciel ma miesiąc od momentu wyprowadzki. Wartość kaucji to kwestia indywidualna, która jest ustalana przez właściciela, rynkowe minimum to wysokość jednego czynszu, górna granica to zazwyczaj trzy wartości czynszu. Należy pamiętać, że kaucja nie może przekraczać  dwunastokrotności miesięcznego czynszu.
  • Protokół zdawczo-odbiorczy - dokument, który pomaga dojść do porozumienia w sprawie kaucji. Protokół ten jest spisem mebli i sprzętów w mieszkaniu, ponadto zawiera stan liczników mediów na moment przekazania lokalu. Ważne jest, aby pamiętać o załączeniu zdjęć, które pomogą w pełni udokumentować stan mieszkania, w momencie wprowadzenia się najemcy.  
  • Konsekwencja w egzekwowaniu opłat - monitoruj wywiązywanie się przez najemcę z płatności. Co zrobić, gdy najemca opóźnia się z pokryciem należnych opłat? Spróbuj się skontaktować z najemcą telefonicznie, wyznacz konkretny termin spłaty długu. Jeżeli najemca ignoruje wezwania do zapłaty, w tym momencie powinno się zablokować kaucję, zastosować pisma prawnicze, a w ostateczności wnieść sprawę do sądu. 
  • Naprawy - utarło się, że jeżeli w wynajmowaniu mieszkaniu zepsuje się pralka, to najemca wymaga od właściciela doprowadzenia do naprawy, bądź wymiany wadliwego sprzętu. Nie musimy się na to zgodzić (chyba, że takie zobowiązanie ustaliliśmy w umowie najmu), gdyż w ustawie o ochronie praw lokatorów zapisane jest, że na najemcy ciąży obowiązek naprawy i konserwacji:
    - podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,
    - okien i drzwi,
    - wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,
    - trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,
    - osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
    - pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,
    - etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,
    - przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,
    - innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Wynajmij korzystnie i śpij spokojnie

Wynajęcie mieszkania –  odziedziczonego, zwolnionego po wybudowaniu domu lub zakupionego specjalnie w tym celu – jest jedną z mniej angażujących form inwestowania, z comiesięcznym, pewnym przelewem na konto. Aby jednak wynająć korzystnie należy mieć na uwadze powyższe podpowiedzi. Warto też rozważyć skorzystanie z usług pośrednika, który otoczy taką transakcję odpowiednią opieką i zadba o bezpieczeństwo transakcji.

CZYTAJ RÓWNIEŻ:

Artykuł zaktualizowany: 12 lutego 2021

Udostępnij