Jednym z najważniejszych kryteriów na rynku lokali usługowych jest lokalizacja. Mieszkania na nowych osiedlach, nawet położone na obrzeżach miast, prędzej czy później znajdują najemców, zaś lokale pod usługi – niekoniecznie. Każda lokalizacja, jej otoczenie i zabudowa, ma swoje wady i zalety, ale niezmienne jest jedno: największy biznes można zrobić w centrum. To tam od rana do nocy przewija się najwięcej ludzi, tam panuje największych ruch. 

Sęk w tym, że nie bardzo jest w czym wybierać. Nie ma znaczenia dobry pomysł, pieniądze na czynsz, ewentualne remonty, wyposażenie i całą resztę niezbędnych wydatków. Wbrew pozorom, duże miasta na rynku lokali usługowych w centrum nie mają za wiele do zaoferowania i nie chodzi o to, że jest ich mało czy są nieatrakcyjne. Wręcz przeciwnie. Kraków, Wrocław, Gdańsk - wszędzie jest tak samo: na każdej z uliczek na Starym Mieście znajduje się po kilkanaście miejsc, w których zjemy obiad, napijemy się drinka, kupimy kolczyki czy zetniemy włosy. Problem leży w podaży. 

W części lokali w centrum właściciele sami prowadzą biznes, pozostałe są od lat wynajmowane. Oferty wynajmu zdarzają się rzadko, a gdy już się pojawią, znikają błyskawicznie.  Z drugiej strony, inwestorów czy ludzi, którzy po prostu zdecydowali się na swój biznes z roku na rok przybywa. Co im pozostało? Czekanie na okazyjną ofertę, co może potrwać i kilka lat, szukanie szansy poza centrum miasta lub… wynajęcie mieszkania w centrum i przerobienie go na lokal usługowy. Czy to się opłaca?

– Warto rozważyć ten pomysł. Różnica w atrakcyjności lokali w centrum i poza nim jest olbrzymia, choćby ze względu na tych wszystkich przypadkowych klientów, którzy wchodzą do lokalu z ulicy. Mimo znacznie wyższych cen najmu, taka lokalizacja zazwyczaj się opłaca. W przypadku lokali usługowych, które mieszczą się w budynkach mieszkalnych, zysk może być jeszcze większy – ceny ich najmu są przeważnie o 15-35% niższe niż tradycyjnych lokali użytkowych – komentuje Robert Sulma z agencji nieruchomości Nowodworski Estates.

Nie zawsze i nie każdy lokal będzie można dostosować pod usługi. Potrzebne będą odpowiednie pozwolenia i akceptacja otoczenia. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jest uregulowana art. 71 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego. Każda znacząca zmiana musi zostać zgłoszona do odpowiedniej jednostki, która w danym mieście rozwiązuje takie sprawy. 

Co nie będzie znaczącą zmianą w świetle prawa budowlanego? Gdy zakładamy jednoosobową działalność gospodarczą i zamierzamy pracować w swoim mieszkaniu, warunki w lokalu raczej nie ulegną zmianom, a przynajmniej warunki zdrowotne, higieniczno-sanitarne czy ochrony środowiska, o których mówi ustawa. 

Zmienią się w przypadku firmy zatrudniającej pracowników lub generującej jakiekolwiek obciążenia dla budynku. Pracownicy eksploatujący budynek, klienci, którzy przychodzą do lokalu, firmy dostarczające materiały – wszyscy oddziałują na budynek; zwiększona liczba osób przemierzających klatkę schodową może zmniejszyć bezpieczeństwo przeciwpożarowe.

Wielu właścicieli lub najemców lokali, które powstają w budynkach mieszkalnych, oprócz uzyskania zezwolenia na zmianę sposobu użytkowania, musi ubiegać się również o pozwolenie sanepidu, architekta czy wspólnoty mieszkaniowej. 

Czy w tym ostatnim przypadku potrzebna jest jej zgoda? Niekoniecznie. Jeżeli mieszkanie, które chcemy przekształcić w lokal usługowy należy do nas lub je wynajęliśmy i nie stanowi części wspólnej mieszkańców budynku, nie musimy o taką zgodę występować. Wielu przedsiębiorców pyta jednak o zdanie mieszkańców - przyjaźnie nastawieni sąsiedzi to atut w przypadku jakiegoś kryzysu. 

Warto też sprawdzić, czy przez nasze działania nie dojdzie do naruszenia uzasadnionych interesów osób trzecich w rozumieniu art. 5 ust. 2 ustawy o prawie budowlanym. Każda zmiana, która ingeruje w część wspólną to kwestia wymagająca zgody wspólnoty. Chodzi tu np. o ustawienie stolików dla klientów lokalu, umieszczenie banerów reklamowych czy tablic informacyjnych na terenie wspólnym. W zależności od decyzji wspólnoty, taka zgoda może zostać przydzielona bezpłatnie lub odpłatnie albo… wcale. Wszystko zależy od naszych sąsiadów. 

Nie każdy lokal musi wiązać się z utrudnieniami dla mieszkańców. Bywa, że ci chwalą sobie sąsiedztwo kancelarii prawnych, czy firm doradczych. Ich klienci są zazwyczaj bardzo kulturalni, a po godz. 17 w lokalu nie ma już nikogo. Nie ma też hałasów typowych dla budynków wielorodzinnych, jak głośna muzyka, dźwięk telewizora czy stukanie obcasów na posadzce. W wielu budynkach mieszkalnych z kilku połączonych ze sobą mieszkań zostają także zaaranżowane punkty przedszkolne, z których mogą korzystać pociechy mieszkańców, choć w tym przypadku z powszechną akceptacją tego typu działalności bywa różnie. 

Jeśli jednak zdarzyłaby się sytuacja, w której zmiana przeznaczenia lokalu nienależącego do części wspólnej, a więc nie wymagającego zgody wspólnoty, negatywnie wpływa na możliwość swobodnego korzystania z pozostałych lokali albo powoduje naruszanie porządku i spokoju w częściach wspólnych, mieszkańcy nie są bezbronni. Mogą zgłosić się do sądu z powództwem o zaniechanie przeciwko właścicielowi. Dotyczy to jednak sytuacji, w których spokój mieszkańców zostaje rażąco naruszany. 

Nie tylko akceptacja mieszkańców spędza przyszłym najemcom sen z oczu, ale także kwota, jaką będzie musiał miesięcznie za lokal płacić. – Wielu początkujących przedsiębiorców marzy o lokalu w samym centrum. Choć ceny lokali usługowych w zabudowie mieszkalnej są niższe, to jednak centrum rządzi się swoimi prawami i stawki są średnio dwa razy wyższe niż w innych dzielnicach – dodaje Sulma z Nowodworski Estates.

 

WYNAJMIJ LOKAL USŁUGOWY W OTODOM