Zasady nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie

22 czerwca 2017

Autor otodom

 

 

W myśl przepisów Kodeksu cywilnego, posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (to jest tzw. posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (to tzw. posiadacze zależni).  Mówiąc prościej, posiadacz zależny to osoba, która włada cudzą rzeczą  i jest podporządkowana posiadaczowi samoistnemu, czyli właścicielowi.

Można też uzyskać prawo użytkowania wieczystego przez zasiedzenie, które biegnie przeciwko poprzedniemu użytkownikowi wieczystemu, dotyczy to tylko użytkowania wieczystego, które jest ustanowione na rzecz konkretnej osoby. Nie można zatem zasiedzieć wieczystego użytkowania przez posiadacza nieruchomości, stanowiącej własność Skarbu Państwa albo samorządu. 

Możliwe jest także zasiedzenie uzyskanie przez jednego lub niektórych współwłaścicieli, samodzielnie lub wspólnie części nieruchomości, która jest we współwłasności.

W przypadku małżonków, którzy są objęci wspólnością majątkową, własność nieruchomości, która została nabyta przez jedno z nich w drodze zasiedzenia wejdzie w skład majątkowej wspólności, jeżeli bieg terminu zasiedzenia skończy się w trakcie trwania tej wspólności.

Posiadaczem nieruchomości, co prowadzi do zasiedzenia może być również osoba małoletnia.

Jeżeli natomiast to właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

 

Warunki nabycia własności przez zasiedzenie

Bieg zasiedzenia rozpoczyna się od chwili objęcia nieruchomości w posiadanie. Nie powoduje utraty stanu posiadania nieruchomością przejściowa utrata władania nad tą nieruchomością, jednak pod warunkiem przywrócenia z powrotem tego władania.

Samo władanie nieruchomością nie wystarcza, dla nabycia własności w drodze zasiedzenia. Musi bowiem upłynąć określony w przepisach Kodeksu cywilnego czas, po którym to może nastąpić. Na upływ czasu, który jest potrzebny do zasiedzenia nie ma wpływu przyczyna, dla której właściciel nie dysponował swoją nieruchomością.

Upływ czasu wymagany do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia łączy się z jej posiadaniem w dobrej lub w złej wierze. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz. Jeżeli posiadacza danej nieruchomości uzyskał nad nią władanie w złej wierze, wówczas nabędzie własność nieruchomości po upływie 30 lat. Dla każdego ze wskazanych wyżej terminów decyduje chwila uzyskania posiadania, co oznacza w praktyce, że późniejsze okoliczności powodujące, że posiadacz stał się posiadaczem w złej wierze nie oznaczają przedłużenia czasu nabycia własności do 30 lat.

Dobra wiara zasiadującego posiadacza występuje wówczas, gdy ingerowanie w cudzą własność rozpoczęło się w takich okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza cudzego prawa. Domniemanie dobrej wiary posiadacza można obalić dowodem, że posiadacz w chwili rozpoczęcia posiadania wiedział lub przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć o tym, że narusza swym zachowaniem prawo innej osoby. Takim dowodem może być stwierdzenie braku własnego tytułu posiadacza uprawniającego do wejścia na cudzy grunt, czy też korzystania z niego w określonym zakresie.

 Natomiast posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie albo powinien wiedzieć, że prawo własności przysługuje nie jemu, a innej osobie.

 

Posiadanie poprzednika

Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

Wskazane wyżej zasady mają zastosowanie także w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

 

Przerwanie biegu zasiedzenia

Bieg zasiedzenia może być także przerwany przez czynność właściciela, która zmierza bezpośrednio zmierza do przerwania posiadania posiadacza - to znaczy jest działaniem wymierzonym przeciwko posiadaczowi i zmierza do pozbawienia go posiadania przed sądem. Musi to być zatem pozew lub wniosek skierowany przeciwko posiadaczowi, na rzecz którego biegnie zasiedzenie, zmierzający bezpośrednio do pozbawienia go posiadania rzeczy i odzyskania przez właściciela nad nią władztwa.

Przerwa biegu zasiedzenia następuje z chwilą wniesienia pozwu lub wniosku przez właściciela, które zmierzają do odzyskania władania nad nieruchomością.

Jeżeli nieruchomość znajduje się w posiadaniu kilku posiadaczy, współposiadacze mają taką samą pozycję, a ich wzajemne działania nie mają wpływu na przerwę biegu zasiedzenia innych współposiadaczy.

 

Nabycia własności przez zasiedzenie

W rezultacie nabycia własności przez zasiedzenie prawo dotychczasowego właściciela wygasa i następuje nabycie własności przez dotychczasowego posiadacza. Nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia następuje wraz z upływem ostatniego dnia przewidzianego w Kodeksie cywilnym okresu posiadania, czyli 20 lat lub 30 lat, w zależności od tego, czy jest to posiadanie w dobrej lub w złej wierze.

 

CZYTAJ WIĘCEJ O PRAWIE W OTODOM

 

 

 

Artykuł zaktualizowany: 13 maja 2020

Udostępnij