W sprawie rozpoznanej przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 21 marca 2018 r. (sygn. akt II FSK 2232/17) podatnik złożył wniosek o wydanie wiążącej interpretacji podatkowej. Spór w tej sprawie dotyczył opodatkowania otrzymanych od najemcy, tytułem zwrotu, kwot stanowiących połowę podatku od nieruchomości oraz połowę opłat za użytkowanie wieczyste. Zdaniem podatnika - wynajmującego nieruchomości - otrzymane od najemcy zwroty połowy podatku od nieruchomości oraz połowy opłat za użytkowanie wieczyste, nie wchodzą do podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem, o którym mowa w art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Organ podatkowy uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe.

Wojewódzki sąd administracyjny uznał, że skarga podatnika nie zasługuje na uwzględnienie, w związku z tym złożył on skargę do NSA

NSA podkreślił, że w myśl Kodeksu cywilnego wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przychody (dochody) osiągane przez osoby fizyczne z tytułu najmu mogą być opodatkowane zarówno na zasadach ogólnych, tj. na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i w formach ryczałtowych.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. 

Zobowiązanie podatkowe wygasa w całości lub w części wskutek zapłaty. Podatek jest bowiem świadczeniem publicznoprawnym, którego w drodze czynności cywilnoprawnych nie można przenieść na inną osobę niż podatnik, nawet za jej zgodą. Od 1 stycznia 2016 r. ograniczoną możliwość zapłaty podatku za podatnika przez inną osobę wprowadził art. 62b Ordynacji podatkowej nie odnosi się on jednak do omawianej sprawy. Najemca nie wpłacał bowiem podatku na rachunek organu podatkowego, a wpłacał jego równowartość wynajmującemu.

Podatnikiem podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych. W przypadku użytkowania wieczystego, podatnikami podatku od nieruchomości są użytkownicy wieczyści. Natomiast zgodnie z art. 238 Kodeksu cywilnego to wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.

W omawianej sprawie podatnik ma obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości oraz opłaty na użytkowanie wieczyste. Natomiast przerzucenie tego obowiązku na inny podmiot, jak wskazano wyżej nie jest dopuszczalne, gdyż ten może mieć swoje umocowanie jedynie w ustawie. Postanowienia umów zmieniające obowiązek podatkowy z punktu widzenia prawa podatkowego nie wywierają jakichkolwiek skutków. Ponownie zresztą należy podkreślić, że najemca nie dokonywał wpłat na rzecz wierzyciela podatkowego (podatek) bądź właściciela nieruchomości (opłata za wieczyste użytkowanie).

Skoro skarżący jest podatnikiem oraz użytkownikiem wieczystym i wyłącznie na nim spoczywa obowiązek uiszczenia podatku od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste, to przekazanie połowy tych kwot przez najemcę nie stanowi zwrotu wydatków ponoszonych co od zasady przez najemcę. O takim zwrocie można mówić wówczas, gdy najemca przekazuje wynajmującemu środki na pokrycie wydatków związanych wyłącznie z najemcą, jak przykładowo zwrot za zużytą przez najemcę w wynajmowanym lokalu wodę czy energię elektryczną. W tym przypadku na najemcy nie ciążył obowiązek podatkowy, nie był on też zobowiązany do opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, bowiem to nie on był stroną umowy ustanawiającej to prawo. Wpłacone kwoty stanowią zatem również wynagrodzenie z tytułu najmu, w sposób sztuczny wyłączone z czynszu. Płacenie przez najemcę równowartości połowy podatku i połowy opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego związane było bowiem z tym, że wynajmował on lokal. Będzie ono stanowiło dla wynajmującego przysporzenie majątkowe z tytułu najmu. Gdyby najemca nie przekazywał podatnikowi połowy równowartości podatku od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste, to nie zwolniłoby to skarżącego z obowiązku ich uiszczenia podatnik musiałby uiścić te należności z własnego majątku.

Dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych opłacanego na zasadach ogólnych ustawodawca nie wskazał, co stanowi przychód z najmu. Z uwagi na odpłatny charakter umów najmu przychodem z tego źródła przychodów będzie przede wszystkim czynsz stanowiący wynagrodzenie wynajmującego z najmu, chociaż oczywiście nie tylko. W omawianej sprawie w ocenie sądu nie ma wątpliwości, że kwoty stanowiące równowartość połowy podatku od nieruchomości oraz połowy opłat za użytkowanie wieczyste są związane z umową najmu. Przychodem z tytułu najmu będzie oprócz wynagrodzenia wynajmującego wynikającego bezpośrednio z tej umowy (czynsz) także wszystko to, co uzyskuje wynajmujący na jej podstawie. Tym samym świadczenie pieniężne – kwoty stanowiące połowę podatku od nieruchomości oraz połowę opłat za użytkowanie wieczyste, uzyskiwane od najemcy (również uiszczane niezależnie od czynszu określonego w umowie), stanowią przychód z tytułu umowy najmu.

Reasumując NSA uznał, że kwoty uiszczane przez najemcę tytułem zwrotu połowy podatku od nieruchomości oraz połowy opłaty za wieczyste użytkowanie jako mające związek z umową najmu oraz stanowiące dla podatnika przysporzenie majątkowe, będą dla niego przychodem, który powinien uwzględnić w podstawie opodatkowania przychodów z tytułu najmu.

 

CZYTAJ WIĘCEJ O FINANSACH W OTODOM