Wartość Twojego portfolio nieruchomości – krok po kroku, na przykładach i faktach

Nowy model rozliczeń Otodom z agencjami oparty jest na wartości portfolio nieruchomości i zastąpi dotychczasowy system oparty na liczbie publikowanych ogłoszeń. Dla części klientów to nowość, która w naturalny sposób budzi pytania i wątpliwości.  

Ten artykuł ma za zadanie podsumować kluczowe fakty związane z działaniem nowego modelu. Dla czytelności, skupia się on na ofercie dla stałych klientów Otodom. Zachęcamy, aby zapoznać się z nim „od deski do deski”.

Czym jest portfolio nieruchomości?

Zanim przejdziemy do konkretnych wzorów i wyliczeń, należy wyjaśnić samo pojęcie portfolio nieruchomości. W najprostszym ujęciu jest to baza nieruchomości z ogłoszeń danej agencji w Otodom, podsumowana w formie sumy cen tych nieruchomości.

Nowy model opiera się na cenie nieruchomości, która od zawsze jest stałym elementem transakcji na rynku nieruchomości. Nowy model zbliża się w ten sposób do standardowych zasad działania rynku. 

Dlaczego wzięliśmy pod uwagę akurat 6 ostatnich okresów rozliczeniowych? 

Aby zadbać o odpowiednie dopasowanie nowych stawek do realnych działań klientów, kalkulację średniej wartości portfolio oparliśmy na danych z 6 ostatnich okresów rozliczeniowych, z których ostatni zakończył się najpóźniej 2 marca.

Wybór takiej perspektywy analizy danych pozwolił nam zrozumieć, jak dane biuro nieruchomości pracuje na co dzień. Jaki jest jej stały, naturalny rytm miesięcznej działalności, wykluczając chwilowe czy sezonowe wahania. W efekcie przeprowadzonych testów ustaliliśmy, że to właśnie średnia wartość portfolio z 6 okresów pozwala stworzyć najbardziej wiarygodny tzw. biznesowy profil agencji. To właśnie on posłużył nam do selekcji grup klientów o podobnych profilach.

Jak krok po kroku obliczana jest średnia wartość portfolio? 

Proces ten przebiega w 3 następujących po sobie krokach.

Krok 1: Wybór okresów rozliczeniowych do analizy

Do ustalenia nowej oferty przyjmowanych jest dokładnie 6 ostatnich okresów rozliczeniowych każdego klienta (nie 6 wybranych przypadkowo lub losowych). Aby dane były aktualne i adekwatne do obecnej sytuacji rynkowej, jako punkt końcowy przyjęto ostatni pełny cykl rozliczeniowy. Mowa o cyklu, który zakończył się najpóźniej 2 marca. To zonacza, że w kalkulacji nie zostały uwzględnione np. okresy rozliczeniowe kończące się 5 marca.

Jeżeli w ciągu analizowanych 6 miesięcy zdarzył się okres, w którym biuro nieruchomości nie dodało i nie przedłużyło żadnego ogłoszenia (tzw. okres nieaktywny), taki okres nie jest w ogóle brany pod uwagę. Nieaktywne okresy rozliczeniowe zostały wyłączone z analizy, aby uzyskać rzeczywisty średni miesięczny profil działalności biura. To oznacza, że jeśli dany klient nie publikował ogłoszeń przez 2 z 6 okresów – finalna średnia powstała z 4 okresów rozliczeniowych.

Krok 2: Analiza pojedynczego okresu rozliczeniowego

Dla każdego z 6 okresów sprawdziliśmy, jakie nieruchomości były w tym okresie aktywne. Pod uwagę braliśmy wyłącznie te ogłoszenia, które w danym okresie zostały dodane jako nowe lub przedłużone. Jako że portfolio należy rozumieć jako sumę cen dla każdej nieruchomości, musieliśmy ustalić cenę, która zostanie uwzględniona w obliczeniach portfolio danego klienta. Oto zasady, które wzięliśmy pod uwagę.

Wybór najwyższej ceny w okresie.

Jeśli w trakcie publikacji ogłoszenia w danym okresie, cena nieruchomości ulegała zmianie, do obliczeń przyjmowano najwyższą cenę, jaka pojawiła się w danym okresie rozliczeniowym.

Zastosowanie limitów ceny minimalnej i maksymalnej.

Aby uniknąć skrajnych wartości, które mogłyby zaburzyć średnią, wprowadzono limity cen nieruchomości:

• Dla nieruchomości na sprzedaż: limit minimalny 200 tys. zł, limit maksymalny 2 mln zł
• Dla nieruchomości na wynajem: limit minimalny 1,5 tys. zł, limit maksymalny 8 tys. zł

Przykład: jeśli cena nieruchomości na sprzedaż w danym okresie wynosiła 3,5 mln zł, do wartości portfolio wliczono wartość 2 mln zł. Z kolei, jeśli było to 150 tys. zł, w obliczeniach znalazło się 200 tys. zł, analogicznie dla ofert na wynajem.

Krok 3: Obliczenie średniej wartości portfolio klienta 

Ostatnim etapem jest obliczenie średniej z tak przygotowanych danych. Do do obliczeń brana jest zwykła średnia arytmetyczna. Sumujemy wartości portfolio z poszczególnych okresów i dzieli przez ich liczbę.

Przykład wyliczenia średniej:

• Okres 1: Portfolio 4 mln zł
• Okres 2: Portfolio 3,6 mln zł
• Okres 3: Brak aktywności (okres pominięty)
• Okres 4: Portfolio 3,8 mln zł
• Okres 5: Portfolio 5,6 mln zł
• Okres 6: Portfolio 3,4 mln zł

W powyższym przykładzie system zsumuje wartości z 5 aktywnych okresów (to daje 20,4 mln zł) i podzieli je przez 5. Otrzymany wynik (4,1 mln zł) to średnia wartość portfolio, która dalej została uwzględniona w przygotowaniu oferty dla klienta.

Jak, na bazie średniej wartości portfolio, powstała oferta dla każdej z agencji?

Wyliczona średnia wartość portfolio stanowi zobrazowanie wspomnianego wcześniej biznesowego profilu klienta, który wskazuje skalę działalności prowadzonej przez daną agencję. Przy tworzeniu modelu priorytetem było zapewnić spójne traktowanie klientów o podobnych profilach. Stąd każda indywidualnie wyliczona średnia wartość portfolio została przypisana do konkretnego zakresu (przedziału) wartości. 

Można to sobie wyobrazić jako system precyzyjnie określonych przedziałów od-do. Każdy z nich ma przypisaną stałą stawkę za marketing nieruchomości w Otodom.

Przykład: średnia wartość portfolio na poziomie 12,5 mln zł klasyfikuje się do przedziału od 10 do 20 mln zł. Więc każdy klient ze średnią wartością portfolio w tym zakresie otrzyma taką samą stawkę.

W ten sposób średnia wartość portfolio staje się wspólnym mianownikiem nowego modelu rozliczeń. To sprawiedliwe podejście do klientów współpracujących z Otodom, nowa oferta nie ma formy uznaniowej. 

We wcześniejszym modelu rozliczeń, agencja z 8 ogłoszeniami w mniejszej miejscowości oraz agencja z 8 ogłoszeniami w metropolii ponosiły te same koszty marketingu ofert. W praktyce te 2 agencje mogły się różnić znacznie co do skali prowadzonej działalności. Nowy model niweluje te różnice. 

Jeśli 2 agencje, jak w powyższym przykładzie, prowadzą działalność o różnej skali – zaproponowana stawka będzie proporcjonalna do wartości portfolio. Kluczem doboru stawki przestaje być liczba ogłoszeń, która np. nie uwzględniała specyfiki rynku i cen nieruchomości na lokalnym rynku. W nowym modelu, jeśli 2 agencje mają zbliżony profil działalności odzwierciedlony w tej samej średniej wartości portfolio, zostaną przypisane do tego samego zakresu. Otrzymają tę samą stawkę, nawet jeśli będą pracowały na zupełnie różnej liczbie ogłoszeń.

Jak średnie portfolio nieruchomości widoczne w ofercie wpłynie na działalność biura? 

Wyliczona dla klienta średnia wartość portfolio (np. 15 mln zł), a dokładniej – wskazany następnie zakres wartości portfolio (np. od 10 do 20 mln zł) staje się stałym punktem odniesienia, który wyznacza pewnego rodzaj ramy dla dalszej działalności biura w Otodom.

Ten zakres wskazany w ofercie jest kluczowy. Dlaczego? Ponieważ stanowi on podstawę do wyznaczenia stawki, ale jest to też punkt wyjścia do wyliczenia buforu na dodatkowe nieruchomości, z którego klienci mogą korzystać w ramach nowych warunków współpracy, bez dodatkowych opłat. Przypomnijmy:w ramach stałej stawki w 2026 roku klient może korzystać z buforu wartości portfolio do 30% ponad górną granicę przedziału. Oznacza to, że biuro może swobodnie zwiększać wartość swojego portfolio nieruchomości, korzystając z tego dodatkowego limitu bez żadnych dodatkowych opłat.

Przykład: średnia wartość portfolio – 15 mln zł

Pokażmy to na konkretnym przykładzie.

• Załóżmy, że średnia wartość portfolio agencji w nowym modelu wyniosła 15 mln zł.
• Klient korzysta więc ze stałej stawki zgodnej z przedziałem wartości portfolio od 10 do 20 mln zł.
• Ponieważ bufor liczymy od górnej granicy przedziału, agencja może docelowo osiągnąć wartość portfolio na poziomie 26 mln zł. Przy wejściowej średniej wartości portfolio na poziomie 15 mln zł oznacza to, że realnie bufor dla tego klienta to ponad 70%.

Co to oznacza dla tego klienta? 

• Jeśli startowa średnia wartość portfolio to 15 mln zł to klient może rozbudować portfolio o 11 mln zł bez obawy o zmianę stawki. 
• Warto wspomnieć, że w rozbudowie portfolio nadal działają zasady dotyczące limitów cen, więc ten klient może dodać w tym przypadku:
  • np. 5 nieruchomości za 5 mln zł, ponieważ zostaną wliczone do portfolio z wartością 2 mln zł każda (limit ceny maksymalnej),
  • np. 11 nieruchomości za 1 mln – tu nie działa limit cen. 

Wprowadzenie 30% buforu powyżej górnej granicy przedziału to operacyjny bufor bezpieczeństwa. W praktyce oznacza to, że biuro może zwiększyć bazę posiadanych ofert o 30% bez zmiany stawki. Intencją tego rozwiązania jest zapewnienie elastyczności w codziennym działaniu. Agent może przyjmować nowe nieruchomości do sprzedaży lub wynajmu bez obawy, że każda kolejna oferta natychmiast wpłynie na jego opłaty.

Co ze średnią wartością portfolio po wejściu modelu w życie?

Wyliczona na starcie średnia wartość portfolio, po wejściu w życie nowego modelu, stanie się dla każdego biura nieruchomości punktem odniesienia. Jest to fundament, który określa skalę działalności agencji w momencie wejścia w nowy model. 

Gdy model zacznie już działać w praktyce, średnią wartość portfolio będziemy obliczać na bieżąco, z każdym kolejnym okresem rozliczeniowym. W takiej formie, nowa średnia będzie służyła głównie analizie tego, czy i jak zmienia się biznesowy profil agencji. A także w jakim stopniu dana agencja wykorzystuje dostępny bufor 30% na rozwój portfolio. 

Mechanizm dla obliczenia średniej wartości portfolio po wejściu w życie modelu opiera się na bardzo zbliżonych zasadach, co wyliczenie początkowe.

Nadal 6 okresów rozliczeniowych w analizie 

W kalkulacji uwzględnimy bieżący okres rozliczeniowy (czyli to co dzieje się aktualnie w agencji) oraz 5 ostatnich okresów rozliczeniowych. W tym przypadku, szukając 5 ostatnich aktywnych okresów sprawdzimy historię Twojej aktywności w Otodom sięgając maksymalnie do 9 sierpnia 2025 roku. Podobnie jak wcześniej wykluczymy okresy nieaktywne czyli takie, w których biuro nie publikowało ani nie przedłużało żadnych ogłoszeń. 

Nadal uwzględniamy najwyższą cenę nieruchomości i limity cen 

Do kalkulacji wartości portfolio w każdym z tych okresów bedziemy brać pod uwagę wyłącznie nieruchomości dodane jako nowe lub przedłużone. Stosujemy również te same mechanizmy analizy cen. Wybieramy najwyższą cenę oferty w danym czasie oraz uwzględniamy limity cenowe (maksimum i minimum), co zapobiega gwałtownym skokom wartości całego portfela.

Nadal liczymy średnią wartość portfolio

Na bazie wskazanych wyżej 6 okresów rozliczeniowych i portfolio, jakie w nich ustaliliśmy, obliczamy finalną średnią wartość portfolio z tych okresów. Trzymamy się zasady średniej, ponieważ pozwala ona wykluczyć chwilowe wzrosty aktywności lub niespodziewane zmiany w działalności agencji.

Średnia wartość portfolio, obliczana na bieżąco po wejściu w życie modelu nie będzie podstawą do zmiany opłat. Pełni rolę wskaźnika, który pokazuje stopień wykorzystania dostępnego buforu na kolejne nieruchomości. 

Wartość portfolio nieruchomości – podsumowanie

Informacje o wartości portfolio będą dostępne dla klientów po zalogowaniu do Otodom od momentu wejścia w życie modelu. W ten sposób damy przestrzeń na podjęcie świadomych, opartych na danych decyzji dotyczących swojego portfolio nieruchomości.