Rządowy projekt zmian w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska) przewiduje wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Polski Związek Firm Deweloperskich ocenia ten pomysł negatywnie, ponieważ, jego zdaniem, nie mają uzasadnienia dalej idące zmiany w zakresie ochrony klientów na wypadek upadłości dewelopera. Ci korzystają bowiem z pierwszeństwa zaspokojenia ich roszczeń w razie upadłości dewelopera przed wierzycielami. W ocenie PZFD obecne rozwiązania gwarantują, że klienci nie stracą pieniędzy. Ponadto proponowane wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będzie stanowiło dalsze obciążenie finansowe dla branży deweloperskiej.

Według PZFD nie ma uzasadnienia dla tego, by stawka, według której oblicza się wysokość składki na rzecz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego nie mogła przekraczać 5 proc. w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo 1 proc. w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. 

Projekt przewiduje rozszerzenie zakresu ustawy o garaże, komórki lokatorskie oraz już wybudowane mieszkania z pozwoleniem na użytkowanie. W ocenie PZFD to sprzeczne z celem ustawy, bo chroni ona nabywców mieszkań i wyłącza z ochrony lokale usługowe, użytkowe, biurowe, handlowe itp. Związek podkreśla, że z praktyki deweloperów wynika, że miejsca postojowe nie są obejmowane umowami kredytowymi, i że nie budzi wątpliwości na gruncie obecnie obowiązujących przepisów to, że w przypadku połączenia jedną umową deweloperską mieszkania i zewnętrznego miejsca postojowego objęte są one również umową deweloperską.

W kwestii rozszerzenia ustawy również o już wybudowane mieszkania po uzyskaniu pozwolenia na użytkowania, związek podkreślił, że rozstrzygnął to już Sąd Okręgowy w Warszawie w postanowieniu z 1 lutego 2013 r. (sygn. akt V CZ 3659/12), w którym orzekł, że tryb zawierania umów deweloperskich obowiązuje dewelopera do momentu uzyskania prawomocnego uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

W kwestii propozycji utrzymania mieszkaniowego rachunku powierniczego do czasu, gdy nastąpi przeniesienie prawa własności z ostatniej umowy deweloperskiej z danej inwestycji związek podkreślił, że koszty tego pomysłu zostaną przerzucone na klientów.

Projekt przewiduje, że dokonanie wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy nastąpi dopiero po zakończeniu danego etapu inwestycji deweloperskiej określonej w harmonogramach. Klient nie będzie musiał dokonywać wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy, jeżeli deweloper nie poinformuje go o zakończeniu danego etapu inwestycji deweloperskiej. Zdaniem deweloperów to rozwiązanie nieuzasadnione, mogące spowodować zablokowanie realizacji inwestycji. Klienci mogą np. celowo nie odbierać korespondencji.

Obecnie istnieje możliwość rozwiązania mieszkaniowego rachunku powierniczego tylko przez bank – co, zdaniem związku, narusza równość stron i jest sprzeczne z art. 730 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym rozwiązanie umowy rachunku bankowego zawartej na czas nieoznaczony może nastąpić w każdym czasie przez którąkolwiek ze stron. Brak takiego prawa dla dewelopera powoduje, że nie może on przenieść rachunku do innego banku w sytuacjach takich np. jak nienależyte wykonywanie umowy przez bank czy zagrożenie jego niewypłacalnością.

Związek kwestionuje też proponowany w projekcie termin 7 dni na poinformowanie nabywcy o zmianie banku prowadzącego rachunek powierniczy.

Wątpliwości Związku budzi zapis w projekcie, zgodnie z którym dysponowanie środkami z otwartego rachunku mieszkaniowego będzie następowało wyłącznie w celu realizacji inwestycji deweloperskiej, dla której prowadzony jest ten rachunek. Powstaje pytanie, co w przypadku umów deweloperskich na zakończonych już inwestycjach.

W myśl projektu wpłata na rzecz dewelopera ostatniej części wpłat dokonywanych na otwarty rachunek powierniczy będzie następowała dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego przenoszącego własność. W ocenie PZFD często przeniesienie własności wiąże się z uzyskaniem dodatkowych dokumentów, na które deweloper nie ma wpływu, co może potrwać kilka miesięcy. Ponadto w praktyce klienci, mimo kilkakrotnych wezwań deweloperów, nie stawiają się na podpisanie aktu notarialnego.

Związek kwestionuje też proponowane w projekcie ustawy rozszerzenie uprawnień kontrolnych banku, ponieważ w jego ocenie, już obecnie bank ma zbyt duże uprawienia, co dla deweloperów wiąże się z kosztami. Przykładowo, bezzasadne jest nakładanie na banki obowiązku sprawdzania zgodności prospektu, czy też umowy z przepisami, bo nie mieści się to w kompetencji banków. Niezrozumiałe dla Związku jest również to, dlaczego deweloper ma składać oświadczenia o uregulowaniu płatności wobec podwykonawców, z którymi nie łączy go żadna umowa.

W kwestii zwrotu pieniędzy klientom po złożeniu przez niego oświadczenia o odstąpieniu, Związek proponuje wprowadzenie możliwości interwencji przez dewelopera w razie nieuzasadnionego żądania klienta wypłaty środków z rachunku powierniczego.

Projekt reguluje, po raz pierwszy w polskim prawie, umowy rezerwacyjne. Związek wprawdzie uważa, że należy tę kwestię uregulować, ale nie podoba mu się zapis, że opłata rezerwacyjna będzie podlegać zwrotowi gdy klient nie otrzyma kredytu, co może zniechęcać deweloperów do zawierania takich umów. Projekt zawiera zapis, zgodnie z którym oplata rezerwacyjna podlega zwrotowi w podwójnej wysokości w przypadku niewykonania umowy rezerwacyjnej przez dewelopera, ale nie zawiera takiego samego zapisu na wypadek niewykonania umowy przez klienta, co zdaniem PZFD narusza równość stron.  Związek uważa, że ustalenie opłaty rezerwacyjnej na poziomie 1 proc. ceny mieszkania może zniechęcać deweloperów do podpisywania tych umów.

Projekt przewiduje, że projekt umowy deweloperskiej powinien wskazywać sposób pomiaru powierzchni użytkowej mieszkania lub domu. PZFD podkreśla, że projekt nie zawiera jednoznacznych zasad ustalania powierzchni użytkowej mieszkania lub domu.

Związek krytykuje też zapis projektu, zgodnie z którym klient będzie mógł naliczać deweloperowi odsetki za opóźnienie. Podkeśla, że proponowany przepis nie wyjaśnia, od jakiej kwoty byłyby naliczane odsetki ustawowe. Chodzi np. o sytuację, gdy nabywca nie wpłacił pełnej ceny za mieszkanie i popadł w opóźnienie z powodu niewykonania obowiązków umownych.  W takiej sytuacji nie wiadomo, od jakiej kwoty będą liczone odsetki za opóźnienie: od wpłaconej, czy też innej.

Związek uważa za niedopuszczalny proponowany w projekcie przepis, zgodnie z którym nabywca po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady, będzie mógł od umowy odstąpić albo usunąć wadę na koszt dewelopera. Związek powołał się na art. 480 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt podatnika. Roszczenie z art. 480 Kodeksu cywilnego może być dochodzone tylko w trybie pozwu przeciwko dłużnikowi.

Związek kwestionuje też brak prawa dewelopera do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy istnieje spór co do kwalifikacji wady jako istotnej. Związek podkreśla, że pozwoli to klientom zwlekać w nieograniczonym czasie z dokonaniem odbioru tylko po to, aby naliczać deweloperom odsetki.

Podsumowując: związek uważa, że wiele z proponowanych w nowelizacji przepisów oznacza dodatkowe koszty dla deweloperów, które sprawią, że będą musieli występować o wyższe kredyty w bankach. Podkreśla również, że koszty te finalnie poniosą klienci mieszkań i domów.

 

CZYTAJ WIĘCEJ O PRAWIE W OTODOM