W sprawie, rozpoznanej przez Dyrektora Krajowej Administracji Skarbowej z 10 października 2017 r., sygn. sprawy 0111-KDIB2-2.4011.231.2017.1.AR podatniczka
jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej posiada aktualnie zdolność kredytową pozwalającą jej na zakup mieszkań. Podatniczka planuje zakupić dwa mieszkania, w celu zabezpieczenia przyszłych potrzeb mieszkaniowych swoich dzieci, jak również w celu ulokowania kapitału na czas przejścia Podatniczka w przyszłości na emeryturę (tj. na cele prywatne i osobiste). Mieszkania te nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Do czasu przejścia na emeryturę lub przekazania mieszkań na potrzeby mieszkaniowe dzieci podatniczka planuje wynajmować ww. dwa mieszkania. Nie planuje zakupu większej ilości mieszkań w celu ich wynajmowania. Planowane umowy najmu będą miały charakter okazjonalny, incydentalny, nieregularny. Wynajem mieszkań ma pozwolić na pokrycie kosztów ich utrzymania oraz przynieść dodatkowe środki utrzymania, m.in. pozwalające na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkań.

Umowę najmu podatniczka ma zamiar zawrzeć jako osoba prywatna, nieprowadząca działalności gospodarczej. Najem mieszkań nie będzie miał charakteru profesjonalnego i zorganizowanego. Aktywność podatniczki ograniczy się jedynie do zawarcia umów najmu dwóch mieszkań oraz pobierania z tego tytułu czynszu oraz kosztów zużytych mediów. Potencjalni najemcy będą pozyskiwani poprzez zamieszczanie prywatnych ogłoszeń lub za pośrednictwem agencji nieruchomości. W trakcie realizacji umów najmu nie będą podejmowane przez podatniczkę dodatkowe działania związane z przedmiotem najmu. W ten sposób najem mieszkań stanie się czynnością rozporządzającą majątkiem prywatnym. Podatniczka zamierza wynajmować mieszkania osobom fizycznym, nieprowadzącym działalności gospodarczej (np. studentom) na ich cele mieszkaniowe.

Podatniczka chciała wiedzieć, czy wynajmując dwa mieszkania, które będą należały do jej majątku prywatnego będzie mogła skorzystać ze zryczałtowanej formy opodatkowania – według stawki 8,5%, tj. zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jej zdaniem, posiadanie dwóch mieszkań na wynajem nie przesądza o tym, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą.

Organ podatkowy zgodził się ze stanowiskiem podatniczki. Podkreślił, że zarobkowy charakter działalności oznacza, że działalność ta jest nastawiona na osiągnięcie zysku, dochodu, co odróżnia ją od działalności społecznej. Zgodnie z art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany. O zorganizowanym charakterze działalności zarobkowej może świadczyć ponadto wyodrębnienie istnienia pewnych składników materialnych i niematerialnych służących prowadzeniu tej działalności, czy też przyjęcie przez ten podmiot określonej formy organizacyjno-prawnej i dopełnienie wymogu rejestracji w ewidencji działalności gospodarczej, choć tych okoliczności nie należy uważać za element decydujący o zorganizowanym charakterze prowadzonych działań. Wykonywanie działań w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Działanie we własnym imieniu oznacza, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W przypadku, gdy określona działalność podatnika spełnia warunki wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy, to przychody osiągnięte z tytułu tej działalności stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z wyżej przywołanych przepisów wynika również, że nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane lub wydzierżawiane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku dzierżawa lub najem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest dzierżawa lub najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Składnikami związanymi z działalnością gospodarczą z pewnością są środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne. Fakt ich związania z działalnością gospodarczą podatnika wynika z samej definicji pojęcia środka trwałego (wartości niematerialnej i prawnej). Środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne są bowiem przedmiotami używanymi przez podatnika na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Mając na uwadze to, że najem nie będzie dokonywany w warunkach określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, umowa najmu zawarta zostanie w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem i będzie miała na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem, a najem mieszkań nie będzie miał charakteru profesjonalnego i zorganizowanego – stwierdzić należy, że przychód z najmu będzie można zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem przychody z najmu w omawianej sprawie będą  mogły być zatem opodatkowane – zgodnie z przepisem art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%. Warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania będzie złożenie przez wnioskodawczynię w określonym terminie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania.

 

CZYTAJ WIĘCEJ O PRAWIE W OTODOM