Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – jakie prawa ma nabywca?

Idealne mieszkanie wybrane, umowa podpisana, a prototypy aranżacji już za Tobą. Dobierasz ostatnie dodatki.. a wtedy deweloper dzwoni i mówi: „Przepraszamy, ale mieszkanie będzie gotowe pół roku później”. Co teraz zrobisz? Na szczęście to tylko przykład, który pokazuje, dlaczego musisz dokładnie czytać umowę przed podpisaniem. Odpowiednie zapisy uratują Cię przed problemami i zagwarantują rekompensatę za opóźnienia. Dlatego warto sprawdzić, co robić, gdy zdarzy się niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera.

Z tego artykułu dowiesz się, co robić, gdy niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera stawia cię w kłopotliwej sytuacji. Wyjaśnimy też, kiedy możesz żądać kary umownej, a kiedy odszkodowania. Kwestie prawne pomoże rozstrzygnąć ekspert – Sebastian Juszczak z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Deweloper się opóźnia – co robić w pierwszej kolejności?

Podstawa to dobrze napisana umowa deweloperska. Musi zawierać wszystkie elementy, które przewiduje ustawa z 2021 roku o ochronie praw nabywcy mieszkań.

Co musi zawierać umowa deweloperska?

Ustawa deweloperska wymaga, żeby umowa zawierała:

• Dokładny termin przeniesienia własności mieszkania na Ciebie
• Daty rozpoczęcia i zakończenia budowy
• Wysokość kar umownych dla dewelopera i dla Ciebie
• Dane obu stron oraz szczegółowy opis mieszkania
• Cenę i harmonogram płatności

Uwaga na różnicę między dwoma terminami!

Termin zakończenia budowy to nie to samo co termin przeniesienia własności. Ta różnica może wynosić nawet kilka miesięcy. W praktyce bezpieczny odstęp wynosi około 6 miesięcy.

Dlaczego? Bo deweloper może przenieść na Ciebie własność dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Jeśli widzisz, że różnica jest większa, zapytaj dewelopera o wyjaśnienie. I koniecznie zapisz jego odpowiedź w umowie.

Jak sprawdzić, czy deweloper jest uczciwy?

Przed podpisaniem umowy zrób własne śledztwo. Sprawdź poprzednie inwestycje tego dewelopera. Pozytywne opinie i terminowo oddane budynki to dobry znak. Historia opóźnień lub konfliktów z klientami powinna Cię zaniepokoić.

Ale pamiętaj – nawet przy najlepszych chęciach deweloper może napotkać problemy. W branży budowlanej pracuje mnóstwo firm – wykonawcy, podwykonawcy, specjaliści. Gdy jeden się opóźnia, cała inwestycja staje w miejscu.

Zadawaj pytania i wszystko dokumentuj

Masz wątpliwości? Zapytaj dewelopera o potencjalne ryzyka. Co może spowodować opóźnienie? Czy są jakieś problemy z pozwoleniami?

Wszystkie pytania wysyłaj mailem. Wtedy w przypadku sporu będziesz mieć dowody korespondencji.

Deweloperzy często proponują podpisanie aneksu, gdy pojawią się opóźnienia. Powołują się na pogodę, problemy z bankiem czy urzędami. Pamiętaj jednak: kara umowna należy Ci się niezależnie od przyczyny opóźnienia (chyba że umowa mówi inaczej).

Uważaj na kruczki prawne

Niektórzy deweloperzy stosują nieuczciwe zapisy, które ograniczają Twoje prawa:

• Długa lista wymówek zwalniających z odpowiedzialności
• Niska kara umowna
• Brak możliwości żądania dodatkowego odszkodowania

Na te rzeczy zwracaj uwagę już podczas negocjacji.

Przeczytaj też: Podpisana umowa deweloperska a odmowa kredytu – co zrobić?

Kara umowna za opóźnienie – kiedy i ile?

Kara umowna to Twoja podstawowa ochrona. Ustawa deweloperska mówi jasno: deweloper płaci za niedotrzymanie terminów.

Za co należy się kara umowna?

Zwracaj uwagę na dwa najważniejsze terminy:

1. Termin odbioru mieszkania (gdy dostajesz klucze)
2. Termin przeniesienia własności (gdy mieszkanie prawnie staje się Twoje)

Kara umowna za opóźnienie przeniesienia własności musi być w umowie deweloperskiej. Dodatkowo możesz też zastrzec karę za opóźnienie odbioru.

Orzecznictwo sądowe jednoznacznie potwierdza: klauzula wyłączająca kary umowne w umowie deweloperskiej jest niedozwolona.

Jak liczyć karę umowną?

Wysokość kary ustalacie z deweloperem, ale musi być uczciwa. Najczęściej stosuje się:

• Procent ceny mieszkania za każdy dzień opóźnienia (np. 0,1% ceny)
• Stałą kwotę za każdy dzień (np. 100 zł)

Karę liczysz od pierwszego dnia po przekroczeniu terminu w umowie.

Ważne: zgodnie z ustawą deweloperską, odsetki, które płacisz deweloperowi, nie mogą być wyższe od kary, którą on płaci Tobie.

Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera? Kara umowna należy się zawsze

Co ważne, kara umowna należy Ci się nawet wtedy, gdy nie poniosłeś dodatkowych kosztów. Potwierdza to orzecznictwo Sądu Najwyższego. Oznacza to, że nawet jeśli opóźnienie Cię nie zaszkodziło, kara i tak Ci się należy.

Odszkodowanie od dewelopera – kiedy możesz je dostać?

A co, gdy kara umowna nie pokrywa Twoich strat z powodu opóźnienia? Wtedy możesz żądać dodatkowego odszkodowania.

Kiedy masz prawo do odszkodowania?

Sebastian Juszczak z Polskiego Związku Firm Deweloperskich wyjaśnia:

„Odszkodowania za opóźnienia, przekraczającego wartość kary umownej, można żądać tylko w wypadku, gdy w umowie deweloperskiej zawarto postanowienie, zgodnie z którym dopuszczono dochodzenie odszkodowania w wysokości wyższej niż kara umowna, a do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody. Wynika to z art. 484 § 1, zdanie drugie Kodeksu cywilnego – żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary (kary umownej – dop. S.J.) nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.”

Kluczowe: musisz to zapisać w umowie. Bez takiego zapisu nie dostaniesz dodatkowego odszkodowania.

Jakie koszty możesz odzyskać?

Przykłady szkód, których zwrotu możesz żądać:

• Przedłużenie najmu obecnego mieszkania
• Droższy kredyt (np. ubezpieczenie pomostowe)
• Utracone czynsze, jeśli mieszkanie miało służyć do wynajmu

Żeby odzyskać te pieniądze, zbieraj wszystkie dokumenty – umowy najmu, rachunki, potwierdzenia płatności.

Odstąpienie od umowy – kiedy możesz zrezygnować?

W skrajnych przypadkach możesz zrezygnować z umowy całkowicie. Ale procedura ma swoje zasady.

Jak odstąpić od umowy?

Ustawa deweloperska mówi: gdy deweloper opóźnia się z przeniesieniem własności, możesz odstąpić od umowy. Ale najpierw musisz dać mu dodatkowe 120 dni na wykonanie zobowiązania.

Procedura wygląda tak:

1. Wyślij wezwanie do dewelopera (koniecznie na piśmie) – daj mu 120 dni na przeniesienie własności
2. Czekaj – jeśli deweloper nie wywiąże się z zobowiązania
3. Złóż oświadczenie o odstąpieniu – musi być na piśmie i podpisane u notariusza

Po odstąpieniu umowa przestaje obowiązywać. Deweloper ma 30 dni na zwrot wszystkich pieniędzy. Nie płacisz żadnych kar za odstąpienie.

Co z karą umowną?

Odstąpienie od umowy nie oznacza rezygnacji z kary umownej. Możesz żądać zarówno zwrotu pieniędzy, jak i kary za czas opóźnienia.

Niedotrzymanie terminu umowy przez dewelopera – aktualne przepisy chronią nabywców

Od lipca 2022 roku obowiązuje nowa ustawa deweloperska. Wprowadza lepszą ochronę nabywców:

• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – dodatkowe zabezpieczenie Twoich pieniędzy
• Nowe zasady rezerwacji – tylko na piśmie, z limitem opłaty
• Obowiązkowy protokół odbioru – z podziałem na wady istotne i nieistotne
• 30 dni na naprawę istotnych wad po odbiorze

Te zmiany znacznie zmniejszają ryzyko kupna mieszkania od dewelopera.

Jak chronić swoje prawa?

Kupno mieszkania to ogromna inwestycja. Dlatego zabezpiecz się już przy podpisywaniu umowy:

• Czytaj uważnie każdy punkt umowy, w razie wątpliwości idź do prawnika
• Sprawdź kary umowne – muszą być w umowie
• Zapisz prawo do dodatkowego odszkodowania ponad karę umowną
• Dokumentuj całą korespondencję z deweloperem
• Nie bój się dochodzić praw – należą Ci się

Opóźnienia w budownictwie się zdarzają. Ale to nie powód, żeby rezygnować z tego, co Ci się należy. Dobrze napisana umowa i znajomość praw to Twoja najlepsza ochrona.