Zniesienie współwłasności mieszkania

Mieszkanie może mieć więcej niż jednego właściciela. Przepisy Kodeksu cywilnego zakładają, że każdy z nich może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Zobacz, jakie prawa i obowiązki mają współwłaściciele i w jaki sposób przeprowadzić zniesienie współwłasności nieruchomości.

Zniesienie współwłasności – nieruchomości i części wspólnych

Możliwe jest zniesienie współwłasności mieszkania na drodze notarialnej lub w ramach postępowania sądowego. W pierwszym przypadku strony muszą być zgodne co do sposobu podziału. W drugim nie ma takiej konieczności, gdyż ostatecznie o podziale nieruchomości decyduje sąd. 

Pojęcie współwłasności odnosi się do lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego, działki oraz części wspólnych. Ten ostatni przypadek dotyczy przede wszystkim bloków i kamienic. Znajduje się tam twoje mieszkanie, ale również powierzchnie, które są częściami wspólnymi. 

Myślisz, że współwłasność jest problematyczna? Zastanawiasz się, jak sprzedać mieszkanie, które ma kilku właścicieli? To żaden problem, o ile właściciele wszystkich części nieruchomości wyrażą na to zgodę. 

Sprawdź także: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a własność

Na czym polega zarząd nieruchomością wspólną?

Nieruchomość wspólna to elementy budynku lub gruntu, które stanowią współwłasność wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali. Termin ten ma zastosowanie głównie w odniesieniu do budynków wielorodzinnych lub kamienic. Posiadanie prawa własności daje właścicielowi udział we współwłasności takiej nieruchomości.

Zarząd nieruchomością wspólną oznacza, że możesz jako współwłaściciel uczestniczyć w podejmowaniu decyzji, takich jak np. inwestycja w ocieplenie budynku. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (np. sprzedaży, darowizny mieszkania) potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Bez zgody współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą oni żądać rozstrzygnięcia tej sprawy na drodze sądowej. Nie ma wówczas znaczenia, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego.

Prawa i obowiązki współwłaścicieli nieruchomości

Każdy ze współwłaścicieli ma obowiązek decydować z innymi właścicielami o sprawach dotyczących wspólnej rzeczy. Do czynności zwykłego zarządu (bieżące, rutynowe działania związane z eksploatacją i utrzymaniem rzeczy) potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Jej brak oznacza, że każdy z nich może żądać upoważnienia sądowego do wykonania tych działań.

Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności, która jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu, pozostali mogą ubiegać się o rozstrzygnięcie sprawy przez sąd.

Wyznaczenie zarządcy w przypadku braku zgody

Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach. Jest to także możliwe, gdy taka większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Współwłaściciel sprawujący zarząd nad nieruchomością może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia, które odpowiadałoby wykonywanej przez niego pracy. 

Udział we współwłasności nieruchomości

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do korzystania z rzeczy w takim samym zakresie. Ewentualne przychody z rzeczy wspólnej (czynsz najmu mieszkania) przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. 

Na takich samych zasadach współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (podatki, czynsz, opłaty eksploatacyjne oraz rachunki).

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności nieruchomości. Uprawnienie to może być wyłączone przez umowę na czas nie dłuższy niż 5 lat. W ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na kolejne 5 lat.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów ulega wyrównaniu przez dopłaty pieniężne. Rzecz niepodzielna może być przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu cywilnego.

Koszt zniesienia współwłasności nieruchomości

Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznacza termin oraz sposób ich uiszczenia, wysokość odsetek, a w razie potrzeby także kwestię ich zabezpieczenia. W przypadku rozłożenia należności na raty, terminy płatności nie mogą łącznie przekraczać 10 lat. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może zadecydować o odroczeniu terminu zapłaty wymaganych rat.

Czy możliwe jest zniesienie współwłasności nieruchomości?

Współwłasność nieruchomości nie jest sytuacją rzadką. Często wynika po prostu ze wspólnego zakupu mieszkania, dziedziczenia lub darowizny. Innym przypadkiem jest rozwód, kiedy to dochodzi do zniesienia ustawowej wspólności małżeńskiej. 

W zasadzie w każdym przypadku można rozpocząć procedurę zniesienia współwłasności. To realne nawet wtedy, gdy było to kupno mieszkania z hipoteką. Pojawiają się wówczas dodatkowe formalności, ale to dalej wykonalne. 

Jak znieść współwłasność? Przede wszystkim warto dojść do porozumienia. Jeśli współwłaściciele są zgodni, wystarczy, że zawrą umowę przed notariuszem. Tańszym rozwiązaniem jest złożenie wniosku o zniesienie współwłasności sądownie. W grę wchodzi podział już na pierwszej rozprawie. Załatwienie tego sądownie jest jedynym rozwiązaniem, jeśli współwłaściciele mają sprzeczne interesy, np. jedna ze stron chce zatrzymać mieszkanie na własność albo uważa, że wartość nieruchomości jest wyższa i zaproponowane kwoty spłaty są zbyt niskie. 

3 sposoby na zniesienie współwłasności nieruchomości

W grę wchodzą 3 sposoby zniesienia współwłasności:

• Podział fizyczny – ma to często zastosowanie w przypadku działek (podział na parcele) lub domów (wydzielenie lokali mieszkalnych). Nie zawsze będzie to jednak możliwe. 
• Przyznanie wyłącznej własności jednemu współwłaścicielowi – jeżeli odbywa się to na podstawie umowy między stronami lub ugody sądowej, to współwłaściciele ustalają wysokość i termin spłaty. Jeśli nie potrafią się porozumieć w tej kwestii, sprawa jest rozpatrywana przez sąd.
• Sprzedaż nieruchomości – można ją przeprowadzić w ramach postępowania sądowego, w wyniku którego mieszkanie zostanie sprzedane przez kancelarię komorniczą w drodze licytacji. To jednak mało opłacalne rozwiązanie. Lepiej spróbować sprzedać nieruchomość samodzielnie, a następnie podzielić pieniądze między współwłaścicieli. 

Ile kosztuje zniesienie współwłasności nieruchomości?

Jeśli konieczne będzie postępowanie sądowe, koszty zniesienia współwłasności wyniosą nawet kilka tysięcy złotych. Za sam wniosek o podział majątku płaci się 300 zł w przypadku zgodności, a 1000 zł, kiedy nie macie co do tego zgodności [1].

W przypadku gdy będzie to zniesienie współwłasności u notariusza, pojawiają się koszty zależne od wartości nieruchomości. Zazwyczaj to wydatek od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Trzeba też pamiętać o podatku PCC w wysokości 2% od wartości udziału, które przejmie dany współwłaściciel. Kolejnym wydatkiem jest opłata za zniesienie współwłasności w księdze wieczystej, która wynosi 150 zł [2]. 

FAQ

W jaki sposób najkorzystniej znieść współwłasność nieruchomości?

Najkorzystniejszym rozwiązaniem jest zrobienie tego umownie. Wtedy nie musisz ponosić kosztów postępowania sądowego i czekać na rozprawę. Wystarczy umówić się do notariusza, który sporządzi dokumenty.

Czy można znieść współwłasność bez zgody współwłaściciela?

Tak, jest taka możliwość. Ogólnie wszyscy współwłaściciele muszą wyrazić na to zgodę. Gdy nie ma porozumienia, rozwiązaniem jest postępowanie sądowe. Sąd może wówczas zdecydować o zniesieniu współwłasności mimo braku zgody. 

Czy zniesienie współwłasności trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Sama czynność nie wymaga zgłoszenia. Przeniesienie prawa własności u notariusza wiąże się z zapłatą podatku PCC, ale to notariusz go pobiera i przekazuje do urzędu. Poza tym transakcji może towarzyszyć konieczność zapłaty podatku dochodowego, jeśli od zakupu mieszkania nie minęło 5 lat. 

Ile kosztuje zniesienie współwłasności nieruchomości?

To zależy, jak możesz dokonać zniesienia współwłasności. Zazwyczaj koszty postępowania sądowego wynoszą do kilku tysięcy złotych. Jeśli tego unikniesz, poniesiesz koszty notariusza – od kilkuset do kilku tysięcy złotych, podatku PCC, a także opłaty za zniesienie współwłasności w księdze wieczystej. 

Źródła:

1. https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/koszty-sadowe-w-sprawach-cywilnych-17216873/art-41
2. https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/koszty-sadowe-w-sprawach-cywilnych-17216873/art-42