Liczba miejsc postojowych – jakie przepisy obowiązują dewelopera? Czy każdy może liczyć na miejsce parkingowe?

Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. I choć większość z nas skupia się na metrażu, lokalizacji czy standardzie wykończenia, kwestia parkingu też ma ogromne znaczenie. Nikt przecież nie chce codziennie walczyć o miejsce do parkowania czy płacić fortunę za garaż. W ostatnich latach sporo się zmieniło w przepisach dotyczących miejsc postojowych. Najnowsze zmiany z 2024 roku dotyczą głównie osób z niepełnosprawnościami, ale to nie wszystko, co warto znać. Sprawdźmy więc, jak to wygląda, jakie przepisy obowiązują dewelopera w i co się zmieniło w ostatnim czasie. Oto liczba miejsc postojowych i ich wymiary pod lupą.

Czy każdy kupujący mieszkanie dostaje swoje miejsce parkingowe?

To jedno z najczęstszych pytań, które słyszymy. I odpowiedź może trochę zaskoczyć: niekoniecznie. Nie ma uniwersalnej zasady „jedno mieszkanie = jedno miejsce parkingowe”.

Deweloperzy rzeczywiście muszą zapewnić miejsca postojowe, ale ile dokładnie – to już zależy od miejscowych przepisów. Każda gmina ma swoje wymagania, zapisane w planach zagospodarowania przestrzennego. I to ma sens – w centrum miasta, gdzie masz metro pod nosem, potrzebujesz mniej miejsc niż na przedmieściach.

Mateusz Stachewicz, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wyjaśnia podstawy prawne tego systemu:
– Przepisy mówią, że zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo. W tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Kolejny przepis mówi nam, że liczba stanowisk i sposób urządzenia parkingu określana jest wymaganiami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy.

Jest to więc współczynnik ustalany i zmieniany przez samorząd i może się różnić zależnie od przyjętych lokalnie założeń. Różnice mogą występować także w obrębie jednego miasta. Przykładowo: przy ul. Armii Krajowej na krakowskich Bronowicach wynosi minimalnie 1,2 miejsca na mieszkanie w zabudowie wielorodzinnej (bez górnego limitu), a w położonej bliżej Starego Miasta dzielnicy Stradom – minimalnie 0,5 i maksymalnie 1 miejsce na każde mieszkanie.

To odnosi się do podstawowego rozporządzenia, które mówi jasno – miejsca postojowe muszą być. Ale liczba miejsc postojowych i sposób ich urządzenia dostosowuje się do lokalnych potrzeb i planów zagospodarowania. Aby poznać przepisy, należy sięgnąć do „Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie” (z pełną treścią dokumentu zapoznać się możecie tutaj).

Liczba miejsc postojowych – najważniejsze zmiany z 2024 roku

W sierpniu 2024 roku weszły w życie nowe przepisy dotyczące miejsc dla osób z niepełnosprawnościami. Ale spokojnie – nie chodzi o to, że te miejsca stały się większe czy mniejsze. Chodzi o to, żeby były naprawdę dostępne, a nie tylko istniały na papierze.

Ile miejsc parkingowych dla niepełnosprawnych musi być na inwestycji?

Zasady są jasne i zależą od wielkości parkingu:

• 6-15 miejsc ogółem = 1 miejsce dla niepełnosprawnych
• 16-40 miejsc = 2 miejsca
• 41-100 miejsc = 3 miejsca
• Ponad 100 miejsc = 4% wszystkich stanowisk

Co się zmieniło w praktyce jeśli idzie o miejsca dla osób z niepełnosprawnościami?

Nowe przepisy kładą nacisk na rzeczywistą dostępność. Już nie wystarczy wyznaczyć miejsce i je pomalować. Teraz miejsce postojowe musi być:

• Na trasie bez barier (żadnych schodów, progów).
• Jak najbliżej wejścia do budynku.
• Z łatwym dostępem do wind.
• Wyraźnie i czytelnie oznakowane.

Wymiary pozostały bez zmian: 3,6 m × 5,0 m dla miejsc prostopadłych i 3,6 m × 6,0 m dla równoległych.

Miejsca parkingowe też urosły z biegiem lat

Te dodatkowe 20 cm szerokości to naprawdę duża różnica w codziennym użytkowaniu. Łatwiej parkujesz, wygodniej wysiadasz, szczególnie z zakupami czy z dzieckiem. A wszystko dlatego, że samochody po prostu urosły – nawet te małe są dziś szersze niż kiedyś.

I pamiętaj – to wymiary minimalne. Wiele deweloperów robi miejsca większe, bo wiedzą, że to po prostu wygodniejsze dla mieszkańców.

Czy deweloper może sprzedawać miejsca postojowe osobno?

Tak, może – i często tak robi. To w zasadzie normalna praktyka rynkowa. Dlaczego? Bo ludzie mają różne potrzeby i nie każdy ma auto. Jedni w ogóle nie mają samochodu, inni potrzebują dwóch czy trzech miejsc na rodzinę.

Ale uwaga – deweloper nie może zmniejszyć ogólnej liczby miejsc parkingowych poniżej minimum wymaganego w planach zagospodarowania. Te miejsca muszą powstać, niezależnie od tego, czy wszyscy chcą je kupić.

Zupełnie inna sprawa to miejsca dla niepełnosprawnych – te są obowiązkowe i muszą być dostępne zgodnie z przepisami, bez względu na popyt.

Interesuje cię temat kredytu hipotecznego na garaż? Przeczytaj nasz artykuł >>>

Zakup miejsca postojowego – na co warto zwrócić uwagę?

Praktyczna rada: Już przy pierwszej wizycie w biurze sprzedaży zapytaj o to:

• Czy miejsce parkingowe jest w cenie mieszkania.
• Ile kosztuje zakupione osobno.
• Gdzie będzie zlokalizowane miejsce postojowe – nikt nie chce spacerów 500 metrów od mieszkania.
• Czy możesz je później sprzedać lub wynająć?

Gdzie mogą być zlokalizowane miejsca postojowe?

Przepisy mają konkretne wymagania co do lokalizacji parkingów na osiedlu. I to dobrze, bo nikt nie chce mieć parkingu pod oknami.

Podstawowe zasady odnośnie zlokalizowania miejsc postojowych to:

• Odpowiednia odległość od okien mieszkań (żeby hałas nie przeszkadzał).
• Z dala od placów zabaw i boisk (bezpieczeństwo dzieci).
• Łatwy dojazd z ulicy, ale bez blokowania chodników.
• Miejsca dla niepełnosprawnych jak najbliżej wejść do budynków.

Te zasady mają sens – parkowanie samochodów to jedna rzecz, a komfort i bezpieczeństwo mieszkańców to druga. Dobre osiedle to takie, gdzie te rzeczy się nie wykluczają.

Miejsce postojowe – na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania?

Sprawdź dokumenty planistyczne – brzmi jak zbędna formalność, ale to ważne. W planie zagospodarowania znajdziesz informację, ile miejsc parkingowych ma powstać na całym osiedlu. Jeśli jest ich mało w stosunku do mieszkań, możesz się spodziewać problemów. Pamiętaj: liczba miejsc postojowych to must have do sprawdzenia zanim kupisz mieszkanie.

Zapytaj o model sprzedaży miejsc – czy są w pakiecie z mieszkaniem, czy sprzedawane osobno? Jaki jest system przydziału? To ma znaczenie dla Twojego budżetu i wygody.

Sprawdź lokalizację swojego miejsca – różnica między miejscem przy Twojej klatce a tym na drugim końcu osiedla to kilka minut codziennie. Przy zakupach, niepogodzie czy z małym dzieckiem te kilka minut ma znaczenie.

Zapytaj o etapy budowy – czy wszystkie miejsca postojowe powstaną od razu, czy w kolejnych fazach? Nie chcesz przecież czekać rok na swój parking.

Przeczytaj regulamin osiedla – dowiesz się, jakie masz prawa do konkretnego miejsca, czy możesz je zmienić, jakie są koszty utrzymania.

Zakup miejsca postojowego – praktyczne przykłady

Sytuacja 1: Kupujesz mieszkanie na osiedlu w centrum miasta. Deweloper oferuje 0,7 miejsca parkingowego na mieszkanie i sprzedaje je osobno za 40-60 tys. zł. To normalne – w centrum jest dobra komunikacja, więc nie wszyscy potrzebują samochodu.

Sytuacja 2: Nowe osiedle na przedmieściach, 1,2 miejsca na mieszkanie, wszystkie w cenie. To też normalne – bez samochodu się tam nie obejdziesz.

Sytuacja 3: Deweloper obiecał miejsca postojowe, ale okazuje się, że powstaną dopiero za dwa lata. Tu już warto się martwić i sprawdzić umowę.

Liczba miejsc postojowych, wymiary, zasady – co przyniesie przyszłość?

Przepisy ewoluują razem z naszymi potrzebami. Zmiany z 2024 roku to dopiero początek. Prawdopodobnie zobaczymy wkrótce nowe wymagania dotyczące ładowarek do samochodów elektrycznych czy miejsc dla hulajnóg i rowerów.

Dla Ciebie jako kupującego mieszkanie najważniejsze jest świadome podejście do tematu parkingu już na etapie wyboru. To inwestycja na lata, więc warto poświęcić czas na sprawdzenie wszystkich szczegółów.

Pamiętaj – dobre miejsce parkingowe to nie tylko wygoda, ale też składnik wartości Twojego mieszkania. Gdy będziesz je sprzedawać, przyszli kupcy też będą pytać o parking.