Jak kupić nowe mieszkanie, sprzedając stare? Podpowiadamy!
Polacy zmieniają miejsce zamieszkania średnio 3,6 razy w życiu. Z przeprowadzonego przez nas badania wynika, że najczęściej podejmujemy taki krok ze względu na poszukiwanie komfortu (31%), nowy etap życia (32%) oraz podjęcie wyzwania (37%) [1]. Idealnie, jeśli możesz pozwolić sobie na zakup nowego, wymarzonego mieszkania, przeprowadzić się i dopiero wtedy sprzedać dotychczasową nieruchomość. Jednak w grę mogą wchodzić różne scenariusze. Sprawdź, jak kupić nowe mieszkanie, sprzedając stare i na co zwrócić uwagę w każdym przypadku.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Przygotowania do sprzedaży i zakupu mieszkania
Zanim zaczniesz zastanawiać się jak kupić nowe mieszkanie, sprzedając stare, zadbaj o kilka formalności. Przede wszystkim, zanim wystawisz ofertę, odpowiednio się do tego przygotuj, aby z jednej strony jak najszybciej znaleźć klienta, a z drugiej – uzyskać jak najwyższą kwotę. W tym celu:
1. Ustal realną cenę
Znajdź na Otodom mieszkania o podobnych parametrach do twojego. Chodzi o: lokalizację, stan i rodzaj budynku (wieżowiec czy niższy obiekt), windę, piętro, metraż, układ pomieszczeń i standard wykończenia. Zazwyczaj w tej samej okolicy znajdziesz podobne mieszkania na sprzedaż.
2. Przygotuj mieszkanie do sprzedaży
W wielu przypadkach prostymi zmianami możesz przyśpieszyć znalezienie nabywcy i uzyskać wyższą kwotę za lokal. Odśwież wnętrza, pomaluj ściany, usuń usterki, zapewnij przyjemne, jasne oświetlenie, usuń osobiste pamiątki i nadmiar dekoracji, zredukuj liczbę mebli. To naprawdę może wpłynąć na odbiór mieszkania!
3. Przygotuj odpowiedni budżet
Transakcjom sprzedaży i zakupu nieruchomości towarzyszą koszty. Jako kupujący zapłacisz taksę notarialną (najczęściej będzie to 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł + VAT). Ponadto poniesiesz koszt wypisów aktu (6 zł za każdą stronę + VAT), koszt wpisów do księgi wieczystej (np. 200 zł za wpis własności), opłatę za ewentualne usługi pośrednika nieruchomości (2-4% + VAT od wartości transakcji). Możesz również zapłacić podatek PCC (2% wartości nieruchomości). Jeśli chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny, musisz mieć wkład własny. Oprócz tego potrzebne będą środki, których potrzebujesz na przygotowanie lokalu do zamieszkania
4. Sprawdź, czy masz zdolność kredytową
Jeśli zakup nowego mieszkania musisz sfinansować środkami pożyczonymi od banku, wcześniej dowiedz się, czy masz na to szansę. W szukaniu lokalu pomoże ci promesa kredytowa, czyli obietnica udzielenia ci zobowiązania na określonych warunkach. To dobre zarówno dla ciebie, gdyż wiesz, że otrzymasz środki, jak i kupującego, który ma potwierdzenie posiadania przez ciebie zdolności kredytowej. Decydując się na kredyt hipoteczny krok po kroku, zwróć uwagę na warunki spłaty zobowiązania przed terminem. Po sprzedaży prawdopodobnie będziesz mieć do dyspozycji środki za nieruchomość. Wtedy przeważnie opłaca się zwrócić bankowymi cały kapitał. Wybierz taką ofertę, w której prowizja z tytułu wcześniejszej spłaty jest najniższa.
5. Przygotuj dokumenty do sprzedaży mieszkania
Kupujący musi uzyskać m.in. świadectwo charakterystyki energetycznej. Jeśli masz spłacony kredyt hipoteczny, a w księdze wieczystej widnieje hipoteka na rzecz banku, uzyskaj zgodę na wykreślenie tego wpisu i złóż wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
Chcesz sprzedać stare mieszkanie i kupić nowe lokum? Sprawdź, jak może to przebiegać.
Scenariusz 1: zakup mieszkania i późniejsza sprzedaż dotychczasowego
Finansowanie zakupu gotówką
Takie podejście do tematu jak kupić nowe mieszkanie, sprzedając stare, to najwygodniejsze rozwiązanie dla kupującego. Zakup możesz sfinansować gotówką lub kredytem hipotecznym w różnych terminach. Idealnie, jeśli posiadasz wolne środki. W takim przypadku nie musisz się spieszyć. Obserwujesz rynek w poszukiwaniu nieruchomości, znajdujesz, finalizujesz transakcję poprzez zawarcie aktu notarialnego i mieszkanie należy do ciebie. Zakup za gotówkę nie jest rzadkością – z raportu Narodowego Banku Polskiego z IV kwartału 2024 roku wynika, że tak sfinansowano ok. 57% nieruchomości [2].
Finansowanie zakupu kredytem hipotecznym
Jeśli chcesz pokryć zakup kredytem hipotecznym, proces nieco się wydłuży, ale bez obaw – jest to jak najbardziej do zrobienia. Kupowana nieruchomość może być zabezpieczeniem spłaty, ale najpierw musisz mieć zdolność kredytową. Bank sprawdzi twoje zarobki, zobowiązania i miesięczne koszty utrzymania. Nawet jeśli mieszkanie, które już posiadasz, było kupione na kredyt, to nie przekreśla twoich szans. W przypadku, gdy masz zdolność kredytową, nic nie stoi na przeszkodzie, aby otrzymać drugi kredyt hipoteczny.
Problemem może być negatywna historia kredytowa. Jeśli na podstawie raportu BIK bank ustali, że masz zaległości w spłacie rat, prawdopodobnie nie przyzna zobowiązania. Co wtedy? W takim przypadku najpierw musisz uzyskać środki ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania – zanim nadejdzie termin zapłaty za lokal, który chcesz kupić. Nie obawiaj się – to kwestia odpowiedniego zgrania terminów.
Przeglądając oferty bankowe, zwróć uwagę na kredyt z karencją spłaty kapitału. Pozwala on na płacenie jedynie części odsetkowej raty przez określony czas, co odciąży Twój budżet do momentu finalizacji sprzedaży starego lokalu. Pamiętaj też, że w przypadku kredytów ze zmienną stopą, bank nie może pobierać prowizji za wcześniejszą spłatę, jeśli od podpisania umowy minęły 3 lata, a czasem – w zależności od instytucji – nawet krótszy okres.
Zakup mieszkania, ale z odległym terminem umowy przyrzeczonej
Taki scenariusz może się sprawdzić w różnych przypadkach. Na przykład: masz kredyt hipoteczny zaciągnięty na posiadaną nieruchomość, ale zdolność kredytowa nie wystarczy, aby tak samo sfinalizować zakup kolejnej.
Znajdź mieszkanie, które spełnia twoje oczekiwania, a właścicielom nie spieszy się do przeprowadzki. Zawrzyj umowę przedwstępną kupna-sprzedaży nieruchomości i ustalcie odległy, odpowiadający obu stronom, moment zawarcia umowy przyrzeczonej, np. za pół roku.
Uwaga: zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego strony mają 12 miesięcy na zażądanie zawarcia umowy przyrzeczonej [3]. Po tym czasie już nie mogą tego oczekiwać.
Dzięki takim ustaleniom będziesz mieć zarezerwowaną nieruchomość i czas na sprzedaż swojego mieszkania. Druga strona umowy może szukać odpowiedniego lokalu dla siebie. Kiedy zrealizujecie cele, ustalcie termin przekazania prawa własności u notariusza.
To rozwiązanie, które ma wiele zalet. Nie potrzebujesz dodatkowego lokalu na czas poszukiwań mieszkania, a być może zakup w całości sfinalizujesz z otrzymanych środków, bez konieczności korzystania z kredytu hipotecznego. W razie problemów strony mogą wprowadzić zmiany w umowie, aby dać sobie więcej czasu. Największą trudnością, która temu towarzyszy jest konieczność synchronizacji terminów.
Pamiętaj też o pułapkach prawnych: w umowie przedwstępnej zakupu nowego mieszkania staraj się unikać wysokich zadatków, jeśli nie masz 100% pewności, że zdążysz sprzedać poprzednie lokum w terminie. Alternatywną formą zabezpieczenia może być zaliczka.
Scenariusz 2: sprzedaż mieszkania i późniejszy zakup nowego
Sprzedaż mieszkania i zamieszkanie w wynajętym lokalu na czas poszukiwań nieruchomości
Jeśli chcesz rozpocząć od sprzedaży swojego mieszkania, najpierw ustal, gdzie zamieszkasz na czas poszukiwania nowego lokalu. Rozważ najem na okres kilku miesięcy, aby dać sobie czas na poszukiwania. Mając miejsce zamieszkania, nie musisz się śpieszyć. Potrzebujesz go również, jeśli celujesz w mieszkanie do generalnego remontu.
Po transakcji będziesz mieć do dyspozycji środki ze sprzedaży nieruchomości. Nawet jeśli uzyskana kwota nie wystarczy na zakup, to zapewni ci wysoki wkład własny. Dzięki temu zwiększasz szansę na kredyt hipoteczny o korzystniejszych parametrach. Swoją zdolność kredytową sprawdź, zanim zaczniesz się interesować tym, jak sprzedać mieszkanie. Musisz mieć pewność, że bank przyzna ci te środki. Jeśli ustalisz, że otrzymasz odmowę, odłóż zakup na przyszłość.
W przypadku, gdy chodzi o sprzedaż mieszkania z kredytem, niewiele to zmienia. Musisz uzyskać od banku informację o kwocie kapitału do spłaty, a także obietnicę wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości po uregulowaniu zobowiązania. Nie otrzymasz sumy, która odpowiada wartości nieruchomości. Kupujący przeleje pozostałą do spłaty kwotę kredytu na konto banku, a do ciebie trafi reszta środków.
Sprzedaż mieszkania i skorzystanie z wynajmu zwrotnego
Nie każdy kupujący chce bezinteresownie czekać, aż sprzedający opuści mieszkanie. Być może zgodzi się na to, jeśli będziesz dalej korzystać z lokalu, ale odpłatnie. Zaproponuj skorzystanie z wynajmu zwrotnego.
Za tym terminem ukrywa się realizacja dwóch transakcji jednocześnie: sprzedaż mieszkania i zawarcie umowy najmu z nowym właścicielem. Nabywca otrzymuje przez określony czas czynsz z tytułu najmu. To rozwiązanie, które w Polsce dopiero zyskuje na popularności, a częściej jest stosowane w Niemczech czy Holandii. Przeważnie ma zastosowanie w przypadku nieruchomości należących do przedsiębiorstw. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby zawrzeć umowę z osobą, która sprzedaje prywatne mieszkanie.
W takim przypadku musisz płacić czynsz za korzystanie z lokalu, ale zyskujesz czas na znalezienie mieszkania do zakupu i uzyskanie ewentualnego kredytu hipotecznego.
Sprzedaż mieszkania i odroczony termin wydania kluczy zapisany w akcie notarialnym
W grę wchodzi również dalsze użytkowanie sprzedanego mieszkania przez określony czas bez dodatkowych kosztów. Ustal z kupującym wpisanie w akcie notarialnym odroczonego terminu wydania lokalu. Może to być nawet za kilka tygodni lub miesięcy. Często w takich przypadkach umowa określa wysokość kary za każdy dzień opóźnienia w przekazaniu kluczy, np. 200 zł.
Dla sprzedającego to korzystne rozwiązanie, gdyż nie musisz szukać innego mieszkania na czas poszukiwania nowej nieruchomości. To daje oszczędność i komfort szukania bez presji. Postawienie takiego warunku przy poszukiwaniu nabywcy może jednak utrudnić sprzedaż.
Scenariusz 3: wymiana mieszkaniami
To również możliwe! Ciebie interesuje sprzedaż starego mieszkania i zakup nowego lokum, a drugą stronę umowy dokładnie to samo. To częsty scenariusz, kiedy osoba starsza nie potrzebuje dużego lokalu, więc zamienia się, np. z rodziną, która chce zwiększyć metraż. Jak to przebiega?
Wymaga to zawarcia umowy zamiany w formie aktu notarialnego, która musi być zarejestrowana w księgach wieczystych nieruchomości. Zazwyczaj wiąże się to z koniecznością dopłaty przez jedną ze stron ze względu na różnice w wartości mieszkań.
Taka transakcja wiązana wymaga zwrócenia szczególnej uwagi na terminy przekazania nieruchomości. Oceń, po jakim czasie będziesz w stanie się przeprowadzić. Na ten okres potrzebujesz innego miejsca zamieszkania. Przy takiej transakcji nie wchodzi w grę pozostanie w swoim lokalu do czasu, aż kupiona nieruchomość będzie gotowa do zamieszkania.
Spłata kredytu ze środków uzyskanych ze sprzedaży
Zakup mieszkania wymagał kredytu, a uzyskane środki są do twojej dyspozycji? Idealnie, jeśli uda ci się skorzystać ze wcześniejszej spłaty – nie zapłacisz wówczas prowizji z tego tytułu albo opłata będzie niska. Szybka spłata całego zobowiązania przyniesie bardzo duże oszczędności. Zazwyczaj warto się na nią zdecydować pomimo konieczności zapłaty rekompensaty dla banku.
Uwaga na podatek od sprzedaży mieszkania!
Jeśli od zakupu twojej nieruchomości nie minęło 5 lat i ją sprzedasz, może pojawić się konieczność zapłaty podatku dochodowego. Termin ten liczy się od końca roku, w którym mieszkanie stało się twoją własnością. Ten dodatkowy wydatek występuje, jeśli osiągniesz dochód, tzn. otrzymasz większą kwotę niż wcześniej zapłacona. Gdy jednak doprowadzenie lokalu do takiego stanu wymagało zainwestowania pieniędzy, uwzględnij te wydatki. Wtedy może się okazać, że jednak dochód nie wystąpił.
Gdy sprzedajesz lokal przed upływem 5 lat, a otrzymane środki wykorzystasz na własne cele mieszkaniowe, nie masz powodów do obaw. W takich przypadkach obowiązuje zwolnienie z zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania.
Jak kupić nowe mieszkanie, sprzedając stare: FAQ
Jak kupić nowe mieszkanie przed sprzedażą starego?
Jeśli posiadasz gotówkę, nic nie stoi na przeszkodzie. Proces nieco się komplikuje, gdy musisz zaciągnąć kredyt – szczególnie jeśli już spłacasz zobowiązanie na poprzednią nieruchomość. Gdy jednak masz wysoką zdolność kredytową, finansowanie powinno być dostępne. Kiedy zakończysz proces sprzedaży, najlepiej od razu spłać zaciągnięte zobowiązanie, nawet jeżeli wiąże się to z zapłatą prowizji.
Czy sprzedając mieszkanie i kupując drugie, płacę podatek?
Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od jego zakupu, możesz zapłacić podatek dochodowy. Jednak wykorzystując te środki na nabycie innej nieruchomości, czyli na cele mieszkaniowe, unikniesz zapłaty daniny.
Kiedy można sprzedać nowe mieszkanie bez podatku?
Jeśli chodzi o lokale od dewelopera, to ich cena obejmuje podatek VAT. Zakup nowego mieszkania nie wiąże się z zapłatą podatku dochodowego. Jeśli następnie zechcesz je sprzedać, to ze zwolnienia z tego podatku możesz skorzystać po upływie 5 lat od zakupu.
Źródła:
