Warunkiem w tym zakresie jest rozliczanie się z dochodu wynajmującego na zasadach ogólnych, czyli skalą podatkową, a także prowadzenie sformalizowanej ewidencji środków trwałych.

Czym w zasadzie jest amortyzacja? To rozłożona w czasie utrata wartości środka trwałego zużywanego w celu osiągnięcia przychodu. Ustawodawca dostrzega, że przedmioty służące prowadzeniu działalności zużywają się. Dlatego też poprzez mechanizm amortyzacji pozwala uznać owo zużycie za koszt uzyskania przychodu. Odpisy amortyzacyjne pomniejszają zatem przychód prowadząc do zmniejszenia podatku dochodowego. Nie trudno zatem zauważyć, że im wyższe odpisy amortyzacyjne, tym niższy dochód, a zatem i podatek dochodowy.

Niestety, osoby korzystające z amortyzacji nie mogą ustalać jej stawek z pełną dowolnością. Podstawowa stawka amortyzacji dla budynków mieszkalnych i lokali mieszkalnych wynosi 1,5% rocznie, dla budynków niemieszkalnych – 2,5% w skali roku, zaś dla podziemnych garaży i zadaszonych parkingów – 4,5% rocznie. Nie są to wartości duże, jednakże w niektórych przypadkach stawka ta może wzrosnąć aż do 10%. Ten ostatni przypadek dotyczy tzw. amortyzacji przyspieszonej, w której stawki są ustalane indywidualnie. W odniesieniu do budynków, budowli oraz lokali przedział, w jakim możliwy jest wybór indywidualnej stawki wynosi 1,5%/2,5% do 10%. Wynika to z faktu, że minimalny okres amortyzacji tych środków trwałych wynosi 10 lat. 

Aby móc skorzystać z amortyzacji przyspieszonej należy jednakże spełnić kilka dodatkowych warunków. I tak budynek albo lokal:

  • przed dniem zakupu był użytkowany przynajmniej przez 5 lat (60 miesięcy), albo
  • przed wprowadzeniem go do ewidencji środków trwałych dokonane zostały ulepszenia, których łączne koszty wyniosły co najmniej 30% wartości jego wartości początkowej.

Dodatkowego wyjaśnienia wymaga pojęcie ulepszenia. Ulepszenie to oczywiście nakłady czynione na nieruchomość zwiększające jej wartość, ale nie każde. Ulepszeniem będzie zatem przebudowa nieruchomości zwiększająca jego funkcjonalność, rozbudowa budynku jego rekonstruująca, a także:

  • adaptacja budynku lub lokalu – polega ona na wykonaniu robót budowlanych zmierzających do przystosowania obiektu do spełniania odmiennej funkcji od tej, do której został zbudowany lub użytkowany. Dobrym przykładem będzie zatem adaptacja strychu na lokal mieszkalny,
  • modernizacja obiektu – czyli wykonanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych, w wyniku których zyskuje się przynajmniej jeden z następujących efektów: zmiana przeznaczenia, przystosowanie do zmienionych warunków użytkowania, obniżenie kosztów eksploatacji albo poprawa jakości usług czy procesów produkcyjnych, prowadzonych w tym obiekcie.

Jeżeli zdecydujesz się na amortyzację, musisz rozpocząć od ustalenia wartości początkowej nieruchomości. Dokonuje się tego na kilka sposobów, w przypadku:

  • zakupu mieszkania – będzie to cena z umowy sprzedaży, powiększone m.in. o opłaty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego i założeniem księgi wieczystej, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty kredytu na jego zakup, itp.,
  • wybudowania budynku – koszt materiałów powiększony o koszt robocizny.
  • otrzymania nieruchomości w darowiźnie – jego wartość rynkowa.

Wartość początkowa pozwala tobie na obliczenie rocznych odpisów amortyzacyjnych. Prześledźmy to na przykładzie. Jeżeli cena zakupu mieszkania wraz z innymi wydatkami wynosi 400.000 zł, a ty decydujesz się na amortyzację przyspieszoną stawką 10%, to roczny odpis amortyzacyjny wyniesie 40.000 zł. W skali roku zatem ww. kwota stanowić będzie twój koszt uzyskania przychodu zmniejszający dochód.

Niemniej, pamiętaj o tym, że amortyzacji dokonujesz tylko w przyjętym przez ciebie okresie amortyzacji. Po jego upływie, amortyzacja nie jest możliwa. Co więcej, amortyzacja nieruchomości stawką maksymalną będzie miała sens tylko wtedy, gdy roczny dochód z jej najmu będzie równy albo wyższy od kwoty twojego odpisu amortyzacyjnego. W innym przypadku powstanie u ciebie strata (koszty uzyskania przychodu będą niższe od przychodów). Zasady rozliczenia strat podatkowych nie są zaś zbyt korzystne. Strata nierozliczona w danym roku podatkowym, może być rozliczona w kolejnych pięciu latach ale tylko w 50%. Część kosztów uzyskania przychodu wygenerowanych przez odpisy amortyzacyjne nie zostałoby spożytkowanych.

Na powyższe jest wszakże jeden sposób. Mianowicie, jak pamiętasz, indywidualną stawkę amortyzacji możesz ustalić w przedziale do 10%. Wystarczy zatem, że ustalisz ją na innym, niższym poziomie zbliżonym do faktycznych przychodów z najmu i dzięki temu będziesz mógł korzystać z amortyzacji przez dłuższy okres, a generowane w ten sposób koszty uzyskania przychodu zostaną w całości wykorzystane.

 

CZYTAJ WIĘCEJ O FINANSACH W OTODOM