Refinansowanie kredytu hipotecznego – na czym polega i czy się opłaca?

Kredyt hipoteczny przybliża cię do realizacji marzeń o własnej nieruchomości, ale to nie oznacza, że musisz się godzić na każde warunki spłaty przez cały okres umowy. Takie zobowiązanie spłaca się nawet przez 35 lat. W tym czasie może okazać się, że banki obniżyły oprocentowanie i na rynku dostępne są tańsze produkty finansowe. W takiej sytuacji warto rozważyć refinansowanie kredytu hipotecznego. Sprawdź, co to jest i jak działa.

Co to jest refinansowanie kredytu hipotecznego?

Refinansowanie kredytu hipotecznego oznacza przeniesienie zobowiązania do innego kredytodawcy. Bank, w którym zaciągniesz zobowiązanie, spłaci za ciebie kredyt hipoteczny i jednocześnie udzieli nowego, na innych, z założenia korzystniejszych, warunkach.

To może zdecydowanie poprawić twoją sytuację finansową. Nie każdy zdaje sobie sprawę, że rata nie musi być taka sama przez cały okres spłaty. Jeśli masz kredyt hipoteczny oprocentowany według zmiennej stopy, licz się ze zmianami w harmonogramie. Kilka lat temu, w okresie wysokiej inflacji, Narodowy Bank Polski wielokrotnie podnosił stopy procentowe, przez co twoja rata mogła wzrosnąć nawet dwukrotnie. Zaciągając kredyt z okresowo stałą stopą, zagrożenie nie jest tak duże. W każdym z tych przypadków refinansowanie może prowadzić do dużych oszczędności. Kalkulator kredytu hipotecznego pokaże ci, jakie możesz uzyskać warunki w ramach aktualnych ofert. Skorzystaj z opcji kredytowania aktualnie proponowanych przez instytucje. 

Kiedy warto zdecydować się na refinansowanie kredytu?

Twoja sytuacja finansowa w momencie zaciągania zobowiązania mogła nie być idealna. Niska zdolność kredytowa, mały wkład własny, wysoka marża czy brak możliwości skorzystania z najlepszych ofert – to najczęstsze problemy, z którymi mierzą się kredytobiorcy. To mogło zmusić cię do wyboru mniej korzystnej oferty.

Z czasem twoja sytuacja się poprawiła? Zrób rozeznanie i sprawdź, czy refinansowanie nie obniży twoich rat. Po kalkulacji dowiesz się, czy to rzeczywiście opłacalne w danym momencie. W 2020-2021 roku średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów hipotecznych wynosiło 2,8%. W 2023 roku było to nawet ponad 9%, a w 2025 – ponad 7%. Te liczby przekładają się na ponoszone przez ciebie koszty. Do tego nowy kredytodawca może zrezygnować z prowizji, zaoferować tanie ubezpieczenia, dlatego koniecznie porównaj warunki.

Czy refinansowanie kredytu jest zawsze możliwe?

Niestety, nie. W tym przypadku ponownie musisz przejść przez kredyt hipoteczny krok po kroku, tzn. proces pozyskania tych środków. To, że dany bank przyznał ci kiedyś zobowiązanie, nie oznacza, że teraz inna instytucja wyda pozytywną decyzję. Musisz złożyć wniosek, który zostanie skrupulatnie zweryfikowany. Na cały proces składać się będą następujące kroki:

• Analiza zdolności kredytowej. Każdy bank ma inne kryteria. Weryfikacja obejmie wysokość twoich zarobków, ich źródło, czas obowiązywania umowy, np. o pracę. Bank sprawdzi również twoje zobowiązania.
• Analiza historii w BIK-u i innych bazach. Zadłużenie z tytułu płatności rat w zasadzie całkowicie przekreśla twoje szanse na uzyskanie środków. Kredyt refinansowy nie jest produktem przeznaczonym dla osób, które mają zaległości, dlatego zainteresuj się nim, zanim będziesz mieć problem z zapłatą raty.
• Wkład własny. Skoro zaciągasz kredyt mieszkaniowy, to musisz wykazać, że posiadasz taki wkład w wysokości 10-20% wartości nieruchomości, która jest zabezpieczeniem spłaty. Pamiętaj, że ta wartość się zmienia w czasie, co widać szczególnie w ostatnich latach, więc też musisz wykazać wyższą kwotę tego wkładu.
• Wycena nieruchomości. Zabezpieczenie kredytu poprzez ustanowienie hipoteki wymaga weryfikacji, czy jej wartość jest wystarczająca.

Czy refinansowanie kredytu zawsze się opłaca?

Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy. Może się okazać, że nowy kredyt uzyskany przy aktualnych warunkach będzie nieopłacalny. Wszystko zależy od tego, kiedy było zaciągane twoje zobowiązanie i jakie miało parametry. Obecnie wspomniane już oprocentowanie hipotek jest wysokie. Każdy kredyt wymaga indywidualnej analizy, dlatego najlepiej, aby ekspert finansowy ocenił, czy przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku jest opłacalne.

Pamiętaj, że z uzyskaniem tego zobowiązania wiążą się koszty takie, jak:

• Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego – niektóre banki ją naliczają, a to może powodować, że przeniesienie zobowiązania będzie nieopłacalne. Sprawdź umowę i upewnij się, jak to wygląda w przypadku twojego kredytu.
• Opłaty notarialne i sądowe – konieczne jest wprowadzanie zmian w księdze wieczystej nieruchomości. Musi dojść do wykreślenia wpisu na rzecz dotychczasowego kredytodawcy (koszt wynosi 100 zł) i dodanie nowego (opłata: 200 zł).
• Prowizja – bank, który udziela kredytu refinansowego, może naliczyć taką opłatę, ale nie musi, więc to kwestia warunków danego zobowiązania.
• Wycena nieruchomości – konieczny jest operat szacunkowy przeprowadzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Każdy bank indywidualnie ustala, ile wynosi taka opłata, ale zazwyczaj jest to kilkaset złotych.
• Ubezpieczenia – dolicz również składki na ewentualne obowiązkowe polisy.

Jak widzisz, tych kosztów jest sporo i nie ma gwarancji, że kredyt refinansowy będzie dla ciebie opłacalny.

Jakie dokumenty do kredytu refinansowego?

Przede wszystkim musisz wykazać źródło zarobków – potrzebne będzie zaświadczenie od pracodawcy o zatrudnieniu, czasie trwania umowy i wysokości wynagrodzenia. Prawdopodobnie bank będzie także oczekiwać wyciągu z konta bankowego, na które wpływa twoje wynagrodzenie. Kolejne dotyczą nieruchomości – będą to przede wszystkim jej wycena i wypis z księgi wieczystej.

Poza tym potrzebne są dokumenty już typowo niezbędne do kredytu refinansowego. Bank sprawdzi twoją aktualną umowę kredytową. Na pewno będzie wymagać zaświadczenia o wysokości zadłużenia z tytułu tego zobowiązania.

FAQ

Czy opłaca się refinansować kredyt hipoteczny?

Warto refinansować swój kredyt, jeśli możesz uzyskać zobowiązanie o atrakcyjniejszych parametrach niż w przypadku aktualnie spłacanego zobowiązania. Co do tego jednak nie ma gwarancji. Znaczenie ma m.in. aktualna wysokość stóp procentowych.

Kiedy nie można refinansować kredytu?

Refinansowanie kredytu nie będzie możliwe, jeśli nie spełnisz warunków banku. Musisz mieć odpowiednio wysoką zdolność kredytową, wkład własny, a także pozytywną historię kredytową. W przeciwnym wypadku wniosek zostanie odrzucony.

Ile kosztuje refinansowanie kredytu hipotecznego?

Każdy bank indywidualnie ustala koszty całej operacji, ale zależą one nie tylko od instytucji, która udzieli ci refinansowania. Poprzednia umowa kredytu może wymagać opłaty za przedterminową spłatę. Do tego dochodzą koszty w postaci prowizji nowego banku, operatu szacunkowego czy składek na ubezpieczenia.

Jak wygląda refinansowanie kredytu?

Refinansowanie kredytu hipotecznego to proces podobny do standardowego zaciągania zobowiązania hipotecznego. W tym przypadku jednak jeden bank spłaca twoje zobowiązanie wobec drugiego i jednocześnie udziela kolejnego kredytu.