Kredyt hipoteczny krok po kroku. Poradnik w 12 prostych krokach

Własny dom lub mieszkanie to marzenie wielu Polaków, a w szczególności osób młodych. Często jedyną szansą na jego realizację jest kredyt hipoteczny. I tutaj pojawiają się dylematy. Być może nie wiesz, jak właściwie podejść do tematu kredytu, od czego zacząć, na co zwrócić szczególną uwagę i jak wybrać najkorzystniejszy sposób finansowania wśród licznych ofert bankowych. Dlatego przedstawiamy 12 kroków do uzyskania kredytu hipotecznego i kilka rad, które pozwolą ci poprawić zdolność kredytową. Wykorzystaj nasze sugestie i przybliż się do realizacji marzenia! Oto kredyt hipoteczny krok po kroku.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to decyzja na lata, zwykle na okres od 25 do 35 lat. Potwierdza to raport AMRON-SARFiN za III kwartał 2024 roku, z którego wynika, że taki okres spłaty wybrało aż 60,49% nowych kredytobiorców. Nie powinna to być decyzja pochopna, trzeba dokładnie ją przemyśleć. W tym artykule przeprowadzimy cię przez 12 kroków, dzięki którym łatwiej uzyskasz finansowanie zakupu mieszkania czy domu. 

Krok 1: sprawdź swoją zdolność kredytową

Może to brzmieć trywialnie, ale zacznij od sprawdzenia, czy w ogóle stać cię na kredyt hipoteczny. Zrób zestawienie dochodów i wydatków, przeanalizuj, czy masz finansową poduszkę bezpieczeństwa.

Możesz też zacząć od skorzystania z kalkulatora zdolności kredytowej. Kwota kredytu i okres kredytowania powinny być dopasowane do twojej sytuacji życiowej. Zastanów się, jaką część miesięcznego budżetu może zajmować ewentualna rata, aby czuć się bezpiecznie finansowo. Biuro Informacji Kredytowej zaleca, aby nie wynosiła więcej, niż 30% twoich dochodów (2). Możliwe, że bank zgodzi się na wyższą ratę, ale czy to dla ciebie dobre rozwiązanie? Nie do końca!

Weryfikacja zdolności kredytowej to krok, którego nie da się pominąć. Bank ocenia ją w przypadku wszystkich wnioskujących i to głównie ten czynnik decyduje o przyznaniu środków. Każdy z kredytodawców prowadzi inną politykę, ma ustalone różne algorytmy, poziomy ryzyka i w inny sposób analizuje sytuację finansową klientów. Dlatego starając się o kredyt, złóż wniosek w 2-3 bankach – to zwiększy twoje szanse na otrzymanie oczekiwanej kwoty. Poza tym przygotuj się do starań o kredyt odpowiednio wcześnie. To ci ułatwi realizację zadania!

Nawet jeśli aktualnie nie planujesz ubiegania się o kredyt hipoteczny, to i tak pracuj nad kształtowaniem historii kredytowej. 

Jak zwiększyć zdolność kredytową?

Od czego w zasadzie zależy zdolność kredytowa i co możesz zrobić, aby ją zwiększyć? Sprawdź nasze propozycje rozwiązań:

Zamknij stare zobowiązania.

Masz już np. kredyt gotówkowy na samochód? Pomyśl o wcześniejszej spłacie. Korzystne może się okazać także zamknięcie kart kredytowych i kredytów odnawialnych przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. Spłacasz raty za meble czy sprzęt? Pozbądź się tego zobowiązania, a wtedy możesz dostać kredyt hipoteczny na kwotę wyższą o nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych! 

Skonsoliduj kredyty.

Jeśli masz już kilka zobowiązań, a ich spłata nie jest możliwa „od ręki”, sięgnij po kredyt konsolidacyjny, czyli sposób na połączenie kilku kredytów w jeden. Dzięki niemu możesz zmniejszyć ratę i wydłużyć okres kredytowania. W konsekwencji zwiększy się także Twoja zdolność kredytowa. Ale to nie jest idealne rozwiązanie! Pamiętaj, że dłuższa spłata oznacza też naliczanie przez dłuższy okres odsetek. Dlatego wyższe będą całkowite koszty zobowiązania! 

Skorzystaj z refinansowania.

Masz już kredyt hipoteczny? Możesz postarać się o zmniejszenie raty. Jest to możliwe dzięki refinansowaniu, czyli przeniesieniu zobowiązania do innego, tańszego banku. To rozwiązanie szczególnie ważne dla osób, które wzięły kredyt hipoteczny w momencie, kiedy warunki dla rynku były dużo gorsze niż aktualnie. W praktyce polega to na tym, że nowy kredytodawca najpierw spłaca twoje zobowiązanie i jednocześnie udziela ci nowego kredytu na warunkach, które powinny być atrakcyjniejsze, aby ta operacja miała sens. 

Przyjrzyj się wyciągowi z twojego konta.

Z pewnością wiesz, co to jest wyciąg bankowy. Bank oblicza zdolność kredytową m.in. na podstawie twoich zobowiązań różnego typu. Oprócz tego sprawdza koszty, jakie ponosisz na utrzymanie oraz liczbę osób w gospodarstwie domowym. Dlatego jeśli w twoim rachunku regularnie widnieje określony przelew bądź płatność kartą, będą mieć negatywny wpływ na rezultat analizy zdolności kredytowej. Podobnie w drugą stronę: częste wpływy na konto działają pozytywnie i zwiększają szanse na uruchomienie kredytu hipotecznego. 

Zwiększ dochody.

Wiemy, że to nie jest takie proste, ale jeśli chcesz uzyskać kredyt hipoteczny, to będzie najbardziej efektywny sposób, aby zwiększyć zdolność kredytową. Maksymalna kwota zobowiązania, jaką możesz uzyskać, uzależniona jest w dużej mierze od wpływów na konto – ich wysokości i regularności. Co ważne – pod uwagę brany jest dochód netto, czyli to, ile otrzymujesz „na rękę”. Może się okazać, że warto pomyśleć o dodatkowych zleceniach bądź rozmowie z pracodawcą o podwyżce. Efekt może diametralnie odmienić twoją sytuację w procesie ubiegania się o kredyt!

Renegocjuj umowę z pracodawcą.

Co istotne, znaczenie ma nie tylko wysokość wpływów na konto. Forma zatrudnienia, a tym samym źródło dochodów także odgrywa ważną rolę. Lepszą punktację przy ocenie zdolności kredytowej otrzymasz, jeśli masz umowę o pracę na czas nieokreślony. W przypadku, gdy aktualnie pracujesz na podstawie innego rodzaju umowy, przygotowania do wzięcia kredytu to dobry moment na rozmowę z pracodawcą i negocjację okresu czy formy zatrudnienia. To kolejny krok, którym możesz zwiększyć szanse na otrzymanie kredytu.

Skorzystaj z dodatkowego wsparcia współkredytobiorców.

Aby zwiększyć zdolność kredytową i tym samym swoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego, możesz skorzystać ze wsparcia drugiego kredytobiorcy. Pamiętaj o jego wieku. Kredyt mieszkaniowy, jak i każdy inny, może otrzymać osoba, która w momencie spłaty ostatniej raty nie przekroczy określonej liczby lat. Jednak oczekiwania banków pod tym względem się różnią. Ważne, aby wybór oferty kredytu hipotecznego to uwzględniał. 

Pochwal się, gdzie pracujesz.

Jesteś policjantem, nauczycielem, lekarzem, a może wykonujesz inną profesję, zaliczaną do „zawodów zaufania publicznego”? Wykorzystaj ten fakt, jako swój przywilej w trakcie wnioskowania o kredyt na mieszkanie. Niektóre banki oferują preferencyjne warunki dla osób pełniących te ważne społecznie funkcje.

Pomyśl o rozdzielności majątkowej.

Rozdzielność majątkowa to czasami jedyne rozwiązanie dla osób starających się o kredyt, kiedy jedno z małżonków ma złą historię kredytową. W celu uniknięcia negatywnej oceny zdolności możesz wystąpić o rozdzielność majątkową. W tej sytuacji pod uwagę będzie brana zdolność kredytowa tylko jednej osoby. Dzięki temu możesz mieć większe szanse na udzielenie kredytu hipotecznego.

Krok 2: zweryfikuj swój BIK

Bank chce wiedzieć, jak dotychczas szła ci spłata kredytów i pożyczek. Koniecznie sprawdź swoją historię kredytową. Jeżeli na swoim koncie nie masz żadnych zadłużeń, to śmiało możesz przejść do kolejnego kroku. Gdy jednak twoja historia w BIK-u (Biurze Informacji Kredytowej) nie jest „czysta”, zaplanuj, jak możesz ją poprawić.

Nieterminowe spłaty zobowiązań mają bardzo negatywny wpływ na zdolność i już na samym początku starań twój wniosek może z tego powodu zostać odrzucony. Dlatego przed przystąpieniem do jego składania sprawdź swój raport w BIK-u. Spłać dotychczasowe zobowiązania. Uproszczony raport możesz otrzymać na twój wniosek za darmo. Pełna wersja jest płatna, ale i tak warto z niej skorzystać. Być może znajdziesz w raporcie negatywne wpisy, które pojawiły się tam przez pomyłkę. Tymczasem ich zniknięcie jest kluczowe dla przyznania kredytu hipotecznego. Skontaktuj się z instytucją, która dodała ten wpis i poproś o jego wykreślenie. 

To nie wszystko! Buduj swoją pozytywną historię kredytową. W tym celu zaciągnij np. niewielki kredyt gotówkowy i trzymaj się warunków umowy. Spłacaj raty na czas, a dzięki takiemu zabiegowi staniesz się wiarygodniejszym klientem dla banku. Tym samym masz większą szansę na pozytywną ocenę zdolności i na najlepszy kredyt hipoteczny, jaki aktualnie jest dostępny na rynku. 

Krok 3: zaplanuj finanse i wydatki wiążące się z kredytem hipotecznym

Uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej to dopiero połowa sukcesu. Zaplanuj dobrze cały proces. Sam kredyt to nie tylko rata, ale i różne koszty okołokredytowe. Sprawdź, ile środków możesz przeznaczyć na wkład własny, czy to wystarczająca kwota, a może potrzebujesz większej sumy?

Wkład własny to jeden z bezpośrednich czynników, mających wpływ na twoją zdolność kredytową i same koszty pożyczki. Wśród ofert bankowych nie ma kredytu hipotecznego udzielanego na 100% wartości nieruchomości. Wkład własny jest wymagany zawsze w ramach standardowych ofert. Banki akceptują go w wysokości od 10% do 20% wartości nieruchomości. Jeśli biorą pod uwagę również ten niższy poziom, to wtedy musisz skorzystać z dodatkowego zabezpieczenia. Najczęściej będzie to ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jeśli szukasz kredytu z niższym wymaganym wkładem własnym, oszczędzasz tylko pozornie. Im wynosi więcej twój wkład, tym możesz uzyskać lepsze warunki.

Wysokość wkładu własnego przekłada się na całkowity koszt zobowiązania. A co jeśli nie masz wolnych środków? Po pierwsze dostępny jest kredyt hipoteczny bez wkładu własnego w ramach programu Rodzinnych kredytów mieszkaniowych. Możesz go otrzymać dzięki poręczeniu Banku Gospodarstwa Domowego. Poza tym pamiętaj, że wkładem własnym może być nie tylko gotówka na koncie, ale również środki z IKZE, IKE czy PPK.

Jeszcze jedna istotna sprawa – twoje oszczędności. Kwota kredytu hipotecznego jest zwykle niebagatelna – to zobowiązanie na lata, a w życiu mogą spotkać cię różne sytuacje, takie jak utrata pracy, choroba czy niespodziewane wydatki. Dlatego staraj się mieć rezerwę środków, aby nie stracić płynności finansowej i mieć pieniądze na życie oraz spłatę kredytu, nawet w tych najtrudniejszych chwilach. Zebrane oszczędności powinny wynosić kilkukrotność twojego miesięcznego wynagrodzenia.

Krok 4: wybierz nieruchomość, którą chcesz kupić

Mieszkanie od dewelopera? A może nieruchomości z rynku wtórnego? Możesz samodzielnie przystąpić do poszukiwań bądź skorzystać z pomocy agenta. Współpracując z pośrednikiem, zazwyczaj musisz zapłacić prowizję, ale masz pewność, że transakcja będzie bezpieczna i sprawdzona od strony prawnej. Często też wsparcie agenta oznacza oszczędność czasu, a nawet niewielkie obniżenie kosztów, więc nie bój się skorzystać z pomocy eksperta. Pomoże ci on zarówno w przypadku zakupu mieszkania zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. 

Krok 5: kredyt hipoteczny – wybierz odpowiednią ofertę w banku

Z pewnością chcesz znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny, który jednocześnie spełnia twoje oczekiwania pod innymi względami. Możesz spróbować zebrać oferty i je porównać, ale to czasochłonne i dosyć trudne. Wybierz inny kierunek – pomoc eksperta finansowego, który nie tylko wie, jak wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku, ale również kto ma aktualnie najlepszą propozycję. Poza tym pomoże ci on podjąć ważne decyzje, które towarzyszą szukaniu ofert. Na drodze do podpisania umowy o kredyt hipoteczny możesz mieć wiele dylematów. 

Banki szacują zdolność kredytową w stosunku do pierwszej raty kredytu hipotecznego. Dlatego wybierając zobowiązanie z ratą stałą, możesz automatycznie zwiększyć swoją zdolność kredytową. W tym przypadku miej jednak na uwadze, że całkowity koszt kredytu hipotecznego będzie wyższy, gdyż w ratach równych (inaczej stałych) spłaca się najpierw przede wszystkim odsetki, a część kapitałowa raty jest niewielka. Raty malejące mogą być początkowo nawet do 20% wyższe niż stałe. Dlatego to nie tak, że jedno z tych rozwiązań jest po prostu bezdyskusyjnie lepsze. 

Masz także wpływ na wybór okresu kredytowania. Im będzie on dłuższy, tym niższa rata, a dla ciebie większa zdolność kredytowa. Pamiętaj, że jeśli twoja sytuacja finansowa się poprawi, możesz w każdej chwili podpisać aneks do umowy i zmienić okres kredytowania na krótszy. Dłuższy oznacza jednak wyższe koszty. 

RRSO i stopy procentowe

Bardzo ważnym parametrem kredytu jest RRSO – Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. Pokazuje, ile w procentach wynosi koszt kredytu rocznie w stosunku do całej kwoty zobowiązania. Im mniej, tym lepiej. 

Zwróć uwagę, czy wybierasz zobowiązanie ze stałą czy zmienną stopą procentową. W pierwszym przypadku raty pozostaną takie same przez określony czas bez względu na wzrost czy spadek stóp procentowych. W drugim licz się z ryzykiem wzrostu, jak i spadku wysokości miesięcznej opłaty. 

Samodzielny wybór oferty może być skomplikowany. Dlatego raz jeszcze sugerujemy skorzystanie z usług eksperta finansowego, który porówna za ciebie oferty wszystkich banków, przygotuje dokumenty do kredytu hipotecznego i poprowadzi cię przez cały proces kredytowy. Wiedza eksperta i jego doświadczenie mogą okazać się bardzo cenne. Ważne jest, aby wybrać odpowiedniego i doświadczonego doradcę, np. z polecenia.

Krok 5: podpisz umowę przedwstępną

Kiedy wybierzesz już swoją wymarzoną nieruchomość, podpisz umowę cywilnoprawną lub notarialną ze sprzedającym, by zarezerwować dom czy mieszkanie. Każda z opcji ma swoje zalety. Zwróć także uwagę na określenia użyte przy transakcji, jak np. zadatek czy zaliczka. Lepszym zabezpieczeniem jest zadatek. Dlaczego? Jeśli właściciel nieruchomości stwierdzi, że jednak nie sprzeda ci swojej nieruchomości, będzie musiał zwrócić wpłacony przez ciebie zadatek, ale w podwójnej wysokości. A to już oznaczać może dla niego spory koszt!

Krok 7: zbierz komplet dokumentów

Jeśli działasz samodzielnie, dokładnie sprawdź jakich dokumentów potrzebujesz oraz ile czasu zajmie ci ich zdobycie. Przygotowanie checklisty może pomóc ci uporządkować kwestie formalne. W przypadku wsparcia eksperta będzie łatwiej. Przygotuje on dla ciebie listę dokumentów zgodną z wymaganiami danego banku i wybranego typu nieruchomości. Ekspert może także kontaktować się bezpośrednio ze sprzedającym, co zaoszczędzi twój czas i ułatwi obieg dokumentów. Przejdzie z tobą przez wszystkie etapy kredytu hipotecznego. 

Krok 8: złóż wniosek o kredyt hipoteczny

Jesteś coraz bliżej celu! Kiedy masz już komplet dokumentów, możesz udać się do każdego z wybranych banków, aby złożyć wniosek o udzielenie kredytu. Przygotuj listę pytań, które zadasz doradcy w banku, by mieć pewność, że masz jasny ogląd sytuacji i dobrze rozumiesz wszystkie zapisy. Nie obawiaj się zadawania pytań. Masz wątpliwości? Oczekuj konkretnych wyjaśnień. 

Nie składaj wniosków do wszystkich banków naraz. Niektórzy, chcąc zwiększyć prawdopodobieństwo uzyskania kredytu, składają zapytania do wielu albo nawet wszystkich banków jednocześnie. Jest to duży błąd, który negatywnie wpływa na twoją punktację w BIK-u. Wniosek powinien trafić do maksymalnie kilku banków.

Skorzystaj ze specjalnego kalkulatora, aby obliczyć zdolność kredytową, dokładnie zapoznaj się z ofertami na rynku, wybierz 2-3 banki i bezpośrednio do nich złóż zapytania.

Na tym etapie dzięki ekspertowi możesz zaoszczędzić czas i nerwy, ponieważ załatwisz wszystko na jednym spotkaniu. Specjalista złoży dokumenty w twoim imieniu – nie musisz biegać po bankach i weryfikować kolejnych etapów wniosku w każdym z nich. Ekspert będzie monitorować ten proces krok po kroku.

Krok 9: oczekuj na wydanie decyzji kredytowej

Bank lub ekspert finansowy poinformuje cię o decyzji. Otrzymasz informację, czy jest ona pozytywna, negatywna, czy może bank potrzebuje jeszcze dodatkowych dokumentów, aby ją wydać. Ekspert finansowy może być nieocenionym wsparciem w zrozumieniu stanowiska banku i przejściu do kolejnego etapu. Być może we wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego czegoś zabrakło? Jego uzupełnienie może już przynieść oczekiwaną przez ciebie decyzję. 

Krok 10: podpisz umowę kredytową

Masz już pozytywną decyzję w kilku bankach? Gratulacje! Teraz musisz porównać oferty i wybrać najkorzystniejszą dla ciebie oraz przeanalizować zapisy umowy kredytowej. Tutaj również istotne jest, by wyjaśnić wszelkie wątpliwości z doradcą w danym banku. Być może potrzebne są jeszcze jakieś niezbędne kroki, aby warunki były korzystniejsze? Dowiedz się szczegółów. 

Krok 11: udaj się do notariusza

Udało ci się wybrać najlepszy kredyt hipoteczny? Jesteś coraz bliżej własnego mieszkania lub domu. Kolejny etap to podpisanie aktu notarialnego na zakup nieruchomości i przeniesienie własności. Wybór notariusza leży po stronie sprzedającego bądź twojej. Kiedy go znajdziesz, otrzymasz od niego listę dokumentów wymaganych do sporządzenia aktu oraz wycenę kosztów notarialnych. Pamiętaj, że częściowo możesz negocjować kwotę, jaką zapłacisz notariuszowi – wysokość taksy notarialnej nie jest bowiem sztywno ustalona.

Aby bank wypłacił kredyt, niezbędny jest wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. To dla tej instytucji niezbędne zabezpieczenie!

Krok 12: uruchomienie środków i radość z mieszkania

Ostatnim już krokiem w uzyskaniu kredytu hipotecznego jest dostarczenie dokumentów niezbędnych do dyspozycji wypłaty. Ich listę otrzymasz wraz z decyzją i projektem umowy. Po spełnieniu wszystkich warunków wypłaty następuje uruchomienie kredytu. Nie pozostaje ci więc nic innego, jak cieszyć się z własnego, wymarzonego „M”.

Pamiętaj, że podpisanie umowy kredytowej i uruchomienie kredytu nie następują w samym momencie. Najczęściej środki trafiają do sprzedającego w terminie 3-7 dni roboczych. 

Zdolność kredytowa – pomyśl o niej wcześniej

Cały proces pozyskania środków wydaje ci się skomplikowany? Jak widać, uzyskanie kredytu hipotecznego nie jest takie proste – musisz spełnić wiele warunków i odpowiednio przygotować się finansowo. Dzięki naszym radom proces ten może przebiec sprawniej i przyjemniej, zwłaszcza jeśli zdecydujesz się skorzystać z pomocy eksperta.

Zdolność kredytowa to hasło kluczowe dla każdego klienta banku starającego się o kredyt. Powyższy artykuł pokazuje, że działań, które możesz podjąć, by ją zwiększyć, jest wiele. W przypadku kredytu hipotecznego musisz wziąć pod lupę przede wszystkim dochody twoje i ewentualnego współkredytobiorcy oraz spłacane zobowiązania finansowe. Ważne okazać się może dokładne przeanalizowanie umowy kredytowej, by wybrać najkorzystniejszy rodzaj rat czy okres spłaty zobowiązania. Jeśli chcesz wiedzieć, o jaką maksymalną kwotę kredytu masz szansę wnioskować, lub porównać oferty kredytów, wejdź na Otodom Finanse i sprawdź nasz darmowy kalkulator kredytu hipotecznego.

FAQ: kredyt hipoteczny krok po kroku

Jak wygląda kredyt hipoteczny krok po kroku?

Proces składa się z wielu etapów, przez które możesz przejść samodzielnie lub z pomocą eksperta. Składa się na niego m.in. analiza zdolności kredytowej, sprawdzenie historii w BIK-u, zbieranie dokumentów czy składanie wniosku. 

Ile trwa procedura kredytu hipotecznego?

To zależy od wielu czynników, np. czy długo będziesz zbierać dokumenty do wniosku, a może zupełnie unikniesz ich uzupełniania. Na samą odpowiedź banku poczekasz do 21 dni kalendarzowych od momentu dostarczenia kompletnego wniosku. Dlatego całość zajmie na pewno co najmniej 4 tygodnie. 

Na co patrzy bank przy kredycie hipotecznym?

Bank zwraca uwagę na wysokość twoich zarobków, zobowiązania, ponoszone koszty, źródło dochodów i okres, od kiedy je uzyskujesz, historię w BIK-u oraz na inne czynniki. Każda instytucja udziela zobowiązań według własnych zasad. 

Jak długo trwa staranie się o kredyt hipoteczny?

Nastaw się, że standardowo zajmie to kilka tygodni. Zdarza się jednak, że uda się to załatwić szybciej – jeśli wniosek nie wymaga uzupełnienia, a bank aktualnie nie ma ich do analizy nietypowo dużo.