Okres karencji kredytu hipotecznego – na czym polega i ile wynosi?

Spełnienie marzeń o nieruchomości jest bardzo kosztowne. Biorąc pod uwagę rosnące ceny, coraz trudniej stać się posiadaczem własnych czterech ścian bez zaciągania kredytu. Aby go wziąć, musisz mieć wkład własny w wysokości 10-20% wartości nieruchomości. Do tego dochodzą opłaty notarialne, sądowe, a niekiedy też podatek PCC. Na dokładkę – koszty wyposażenia mieszkania i choćby niewielkiego remontu. Ułatwieniem w tym trudnym finansowo okresie może być karencja w spłacie kredytu. Na czym to polega?

Co to jest karencja w spłacie kredytu?

To termin, który oznacza, że przez pewien okres nie musisz płacić części kapitałowej raty zobowiązania, a regulujesz jedynie odsetki i ewentualną składkę na ubezpieczenie. W przypadku zobowiązania zabezpieczonego hipoteką taka przerwa może obowiązywać od początku okresu kredytowania. 

Karencja spłaty kredytu hipotecznego jest powszechna w przypadku zaciągania zobowiązania na budowę domu lub zakupu mieszkania od dewelopera. Wtedy środki otrzymujesz w transzach, a spłatę możesz rozpocząć, kiedy budowa zostanie zakończona. Jednak karencja może być aktywowana również później. Załóżmy, że spodziewasz się okresowych problemów finansowych. Nie dopuść wtedy do opóźnień w spłacie rat i złóż wniosek o zawieszenie płatności. To dobry patent na to, jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego. Okres karencji może wynosić nawet kilkadziesiąt miesięcy. Przykładowo, w Credit Agricole waha się to od 12 miesięcy przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego do nawet 36 miesięcy w przypadku budowy domu lub nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym.

Wady i zalety karencji kredytu

Brzmi nieźle? Przerwa w spłacie nie jest jednak rozwiązaniem idealnym. Najpierw skupmy się na jego zaletach:

• Nie dopuścisz do nieterminowej spłaty rat kredytu hipotecznego — według stanu na wrzesień 2024 roku zaległości kredytowe Polaków wynosiły 39,7 mld zł i miało je aż 1,1 mln kredytobiorców. Dzięki karencji możesz uniknąć dołączenia do tego grona.
• Nie będziesz mieć negatywnej historii w Biurze Informacji Kredytowej (BIK-u) i innych bazach, w których gromadzone są dane na temat wywiązywania się Polaków z płatności zobowiązań.
• Wolne środki, które uzyskasz z zawieszenia spłaty rat, możesz przeznaczyć na inny, pilny wydatek.

Jednak odroczenie spłaty części raty ma również wady, takie jak:

• Możliwe, że aktualnie odsetki w twojej racie są dużo większe niż kwota kapitału, więc korzyści z takiej karencji są znikome.
• Wzrost całkowitego kosztu kredytowania — karencja to tylko przerwa w spłacie części rat, a oczywiście i tak musisz zwrócić te środki, które powiększą kolejne płatności. Jeśli wydłużysz okres spłaty, to także będzie czynnik, który przełoży się na ponoszenie wyższych kosztów. Oczywiście możesz to nadrobić, ale do tego potrzebna będzie wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego lub napłaty.

Jeśli chcesz wiedzieć, jakie będą konsekwencje karencji, wykorzystaj kalkulator kredytu hipotecznego, a najlepiej porozmawiaj z ekspertem finansowym, który wyliczy, o ile droższe będzie zobowiązanie w stosunku do początkowych założeń.

Czy karencja kredytu i wakacje kredytowe oznaczają to samo?

Często te pojęcia używane są zamiennie, ale nie oznaczają tego samego. Karencja to zwolnienie ze spłaty części kapitałowej raty, a w przypadku wakacji kredytowych, odraczasz pełną ratę kapitałowo-odsetkową. Nieuiszczona zgodnie z harmonogramem kwota jest rozłożona proporcjonalnie na kolejne raty. Przekłada się to na ogólny wzrost kosztów. Będziesz płacić wyższą ratę lub wydłużysz okres spłaty kredytu. Zatem to oznacza docelowo wyższe obciążenie finansowe.

Czym różni się prolongata kredytu od karencji?

W przypadku prolongaty unikasz płacenia całej raty kapitałowo-odsetkowej. Przypominamy, że przy karencji musisz płacić odsetki. Prolongata oznacza odroczenie płatności, zatem wydłuży się czas kredytowania i koszty. Poza tym skorzystanie z niej może oznaczać dla ciebie poniesienie pewnych opłat. Zazwyczaj maksymalny okres prolongaty wynosi 3-6 miesięcy, ale to zależy od decyzji banku.

Jak skorzystać z karencji kredytu?

Karencja nie oznacza, że ponownie musisz przechodzić przez skomplikowane wnioski, tak jak zaciągając kredyt hipoteczny krok po kroku. Jeśli to zobowiązanie na budowę domu czy zakup mieszkania od dewelopera, bank uruchomi taką karencję automatycznie. Zazwyczaj czas jej trwania wynika z harmonogramu budowy i jest zapisany w umowie. Rozpoczynasz spłatę zobowiązania po uzyskaniu ostatniej transzy kredytu. 

Jeśli to karencja w trakcje trwania umowy, sprawdź na stronie banku, czy nie znajdziesz tam gotowego formularza do wypełnienia, aby złożyć wniosek.

Taki dokument powinien zawierać przede wszystkim:

• dane kredytobiorcy,
• numer umowy kredytowej,
• dane kontaktowe: e-mail, numer telefonu;
• wnioskowany okres karencji;
• uzasadnienie wniosku.

Możliwe, że wystarczy złożenie tego wniosku przez infolinię bankową. Raczej nie będzie też problemów z szybkim załatwieniem tego w bankowości internetowej. Zawieszenie spłaty kredytu, a dokładnie jego części kapitałowej, nie będzie możliwe, jeśli masz już zaległości. Bank może również postawić warunek, że musisz mieć za sobą płatność co najmniej określonej liczby rat. Realne jest też, że zaproponuje karencję, ale na innych warunkach niż przez ciebie oczekiwane, np. na krótszy czas.

W razie akceptacji otrzymasz nowy harmonogram spłaty i od tej pory musisz się go trzymać. Zmiana warunków oznacza dwie możliwości. Pierwszą jest wydłużenie okresu spłaty o te miesiące, w którym obowiązywała karencja, czyli po prostu dłużej będziesz spłacać zobowiązanie. Tym samym wzrośnie całkowity koszt kredytu. Drugą opcją jest pozostanie przy takim samym okresie spłaty, ale z podwyższeniem rat. Nie ma jednak gwarancji, że bank na pewno da ci takie możliwości.

Pamiętaj, że bank może odmówić karencji kredytu. Zawieszenie spłaty kapitału jest niemożliwe, gdy masz, np. masz zbyt niskie zarobki czy stracisz pracę.

Co zrobić, jeśli bank nie chce przyznać karencji kredytu?

W przypadku gdy nie możesz skorzystać z karencji w spłacie kredytu, rozważ inne możliwości. Nie dopuść do sytuacji, w której będziesz mieć zaległości — to dopiero poważny problem. Jeśli masz kilka zobowiązań do spłaty, rozważ konsolidację. Dzięki kredytowi konsolidacyjnemu możesz połączyć kredyty i pożyczki w jedno zobowiązanie i docelowo płacić niższą ratę. Oczywiście, ma to swoje minusy — wydłużenie czasu spłaty wygeneruje wyższe koszty całkowite. W przypadku gdy spłacasz tylko jedno zobowiązanie hipoteczne, rozważ refinansowanie, czyli przyniesienie kredytu do innego banku. Jeśli było ono zaciągane w okresie wysokich stóp procentowych, a aktualnie są one niższe, może to przynieść spore oszczędności na racie.

Karencja kredytu hipotecznego – FAQ

Co to jest karencja kredytu?

Karencja w spłacie kredytu oznacza, że przez ustalony okres płacisz jedynie część odsetkową raty. Dzięki temu masz mniejsze obciążenie finansowe. Karencja jest możliwa zarówno w przypadku kredytu gotówkowego, jak i hipotecznego. Jeśli to hipoteka na budowę domu lub mieszkanie od dewelopera, to jest przyznawana automatycznie.

Czy karencja się opłaca?

Karencja kredytowa daje ci możliwość uniknięcia płacenia części raty w danym okresie. Jeśli znajdujesz się w trudnej sytuacji finansowej, to może być sposób na przetrwanie tego czasu. Natomiast docelowo przekłada się to na podwyższenie całkowitych kosztów. Dlatego, zanim złożysz wniosek o karencję, przelicz, ile będzie to kosztować i zastanów się, czy na pewno jej potrzebujesz.

Po co jest okres karencji?

Okres karencji jest po to, aby okresowo obniżyć koszty zobowiązania ponoszone przez kredytobiorcę. Dzięki temu płacisz pełne raty, kiedy zakończy się budowa. Możesz na razie skupić się na realizacji inwestycji. Poza tym bankowi zależy, aby klient był w stanie spłacać zobowiązanie na czas, dlatego może mu zaoferować taką przerwę w spłacie. 

Czy karencja jest obowiązkowa?

W przypadku gdy kredyt jest uruchamiany w transzach, karencja jest obowiązkowa i to standard na rynku. Inaczej to wygląda w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego, gdzie środki są wypłacane jednorazowo. Możliwe, że bank zaproponuje ci krótki okres karencji, ale to już nie jest wymogiem rynkowym.