Renowacja zabytkowych zamków i pałaców wielokrotnie droższa od ich ceny?
W Polsce mamy blisko 5000 rezydencji, wpisanych do rejestru zabytków (dane Ministerstwa Kultury). Zamków średniowiecznych ujętych w rejestrze jest ponad 400. Oczywiście tej liście daleko do pełności.
Wymienia tylko zabytki w rejestrze – a ogromna większość to nieruchomości, które funkcjonują poza nim. Dawne pałace, zamki, szlacheckie dworki itp. – od kilku lat obserwujemy wzmożone zainteresowanie tego typu obiektami. Wkładają w nie pieniądze zarówno prywatni inwestorzy, jak i samorządy czy innej jednostki publiczne. W odrestaurowanych pałacach powstają hotele, SPA, zajazdy. Niewątpliwie pewnym kołem zamachowym tego typu inwestycji jest możliwość uzyskania sporego dofinansowania – czy to ze środków unijnych czy publicznych – zwłaszcza jeśli przedmiotem jest obiekt w rejestrze.
Bywa że oferty sprzedaży takich nieruchomości okazują się śmiesznie tanie. Przykładowo – piękny, renesansowy dwór z przełomu XVI i XVII w. , ze wspaniałą salą balową, w gminie Niemcza położony w otoczeniu parkowym na działce o powierzchni 4 ha został wyceniony zaledwie na 800 zł/ mkw. Cena całości (2000 mkw.) wynosi 1,7 mln zł. To jednak nie jest najtańsza oferta. W rejonie Koszalina pozostałości pałacu z XIX wieku, położonego w zabytkowym parku można mieć już za nieco ponad 100 tys. zł.
W WGN przeciętne ceny nieruchomości zabytkowych typu pałac, które nie są kompletną ruiną, ale wymagają sporych nakładów finansowych, mieszczą się zazwyczaj w przedziale 700 tys. – 1,5 mln zł. Oczywiście ceny rosną wraz ze stanem technicznym i jakością. Za odrestaurowany obiekt zabytkowy, zwłaszcza działający w formie komercyjnej, trzeba już zapłacić przynajmniej kilkanaście milionów. Na Pomorzu do kupienia jest np. piękny, otoczony fosą, zamek Rycerski KRĄG, gdzie mieści się hotel. Cena wynosi 15,5 mln zł.
Czy opłaca się inwestować w nieruchomości zabytkowe typu pałac, zamek, dworek? Dane branży hotelarskiej zdają się potwierdzać. Wynika z nich, że zdecydowanie chętniej nocujemy w zabytkowych murach. Obiekty tego typu cieszą się większym prestiżem i powodzeniem. Poza tym branża hotelarska w Polsce od kilku lat jest w wyraźnym trendzie wzrostowym. Rośnie zamożność społeczeństwa, popularność wypoczynku w kraju a także rozpoznawalność i popularność Polski, jako destynacji wybieranej przez gości z zagranicy. Do tego można dołożyć rosnący segment SPA i mamy odpowiedź. Jak wynika z raportu KPMG, w 2014 roku wartość tego rynku w Polsce wyniosła 1,3 mld zł, co oznacza wzrost o 8% względem roku poprzedniego. Do 2017 r. wartość segmentu usług hotelarskich i SPA ma wzrosnąć łącznie o 25% i przekroczyć 1,6 mld zł. Czasy dla wypoczynku w zabytkowych, pięknych murach są dobre.
Inwestor, który podejmie się takiego wyzwania, musi jednak zdawać sobie sprawę ze skali przedsięwzięcia i zagrożeń. Po pierwsze – zazwyczaj renowacja obiektu typu pałac kosztuje wielokrotnie więcej niż cena zakupu. Mowa często o kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu milionach złotych. Przykład? Na Dolnym Śląsku za co najmniej 20 mln zł wyremontowano Zamek Kliczków, 15 mln kosztowała restauracja Pałacu Domaniowskiego w Konarach. Renowacja Pałacu Romantycznego pod Toruniem pochłonęła 24 mln. Podobna relacja zakupu do kosztów dotyczy wielu innych odrestaurowanych obiektów – a tych można wymienić naprawdę sporo. Na Dolnym Śląsku, który jest polskim zagłębiem pałaców do najbardziej znanych należą: Brunów niedaleko Lwówka Śląskiego, Wojanów pod Jelenią Górą, pałac w Korbielowicach pod Wrocławiem, Zamek Kliczków pod Bolesławcem, pałace w Dzierżoniowie, Pieszycach, Łomnicy i wielu innych miejscach.
Po drugie – inwestor nie zna wszystkich kosztów. Te mogą się zmieniać. Ciężko więc opracować całościowy kosztorys. Trzeba wziąć też poprawkę na wymogi konserwatorskie. Obiekty będące w rejestrze wymagają nadzoru konserwatora, a to wiąże się np. z koniecznością użycia droższych materiałów „z epoki”, czy też zastosowania droższej technologii. Tak więc – starając się o finansowanie projektu – dobrze jest dysponować pewnym marginesem, na wypadek sytuacji nieprzewidzianych, o które nie trudno w zabytkowych murach. Pewnym magnesem dla inwestorów jest – wspomniana już – możliwość uzyskania wysokiego dofinansowania, nawet połowy kosztów.
Podsumowując – przykłady udanych renowacji i sukcesu komercyjnego dawnych pałaców pokazują, że gra jest warta świeczki, choć na rynku szybko przybywa ofert konkurencyjnych, a sama inwestycja nie należy do łatwych.
