Wynajem biura, a koszty zatrudniania w Polsce. Czy jest drożej niż w Europie Zachodniej?
3,2 tys. euro – taki jest miesięczny koszt zatrudnienia przeciętnego pracownika biurowego w Warszawie. Wynajem biura to tylko 10% tej kwoty. Wynika to z szacunków polskiej firmy doradczej BNM – Real Estate Advisory. To o prawie 9% więcej niż przed rokiem, choć wciąż bywa to nawet 2-3 razy mniej niż w Zachodniej Europie. Jednocześnie taniej niż w stolicy Polski jest w Bukareszcie, Sofii czy nawet Bratysławie.
Ten wzrost kosztów pracy ma bezpośredni wpływ na strategię firm rozważających wynajem biura w Polsce. Mimo rosnących wynagrodzeń, Warszawa pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla międzynarodowych korporacji szukających optymalnego bilansu między kosztami a jakością.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Warszawa: wzrost kosztów pracy o tysiąc euro w 4 lata
Miesięczny koszt zatrudnienia przeciętnego pracownika biurowego wzrósł w Warszawie o około tysiąc euro w ciągu zaledwie 4 lat – sugerują szacunki BNM. Przede wszystkim było to pokłosiem rosnących wynagrodzeń. Ponadto wyższe były również narzuty na wynagrodzenia, które naturalnie podążają za płacami.
W efekcie w pierwszym kwartale 2026 roku łączny koszt przeciętnego pracownika biurowego w Warszawie można szacować na 3,2 tys. euro miesięcznie. Oznacza to wzrost o blisko 9% w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej.
Polska wygrywa nie tylko ceną, ale też jakością
Trudno tych zmian nie wiązać z faktem, że w Polsce coraz częściej lokowane są bardziej zaawansowane funkcje biznesowe. W takich projektach liczy się nie tylko kalkulacja opłacalności. Równie ważna jest jakość środowiska pracy oraz dostępność wykwalifikowanych pracowników.
Pod tym względem Polska jest wyraźnie powyżej średniej europejskiej. Na przykład prawie 45% osób w wieku 30-54 miało w Polsce wyższe wykształcenie – wynika z danych Eurostatu za 2024 rok. Tymczasem analogiczna średnia europejska to niewiele ponad 39%.
Szacunek BNM oparty o dane na temat mediany wynagrodzeń, kosztów zatrudnienia i biura. Na podstawie danych własnych, Savills, Eurostat, OECD oraz Numbeo.
Dobre biuro to dodatek do wynagrodzenia, nie główny koszt
Z danych zebranych przez BNM wynika, że w koszcie zatrudnienia pracownika przestrzeń biurowa – nawet ta z najwyższej półki – to jedynie dodatek. Z szacunków firmy doradczej wynika bowiem, że przestrzeń dla pojedynczego pracownika (około 10 mkw.) stanowi nie więcej niż kilkanaście procent łącznego kosztu zatrudnienia. Nawet jeśli mówimy o topowym warszawskim biurowcu.
Obecnie koszt stołecznego biura z najwyższej półki można szacować na około 310-320 euro miesięcznie w przeliczeniu na pracownika. Co ważne, kwota ta uwzględnia już wakacje czynszowe (incentives). Ponadto obejmuje opłaty eksploatacyjne (service charges) oraz ponoszony przez najemcę koszt urządzenia powierzchni (fit-out).
Dla firm planujących wynajem biura w Warszawie, kluczowe jest zrozumienie, że inwestycja w lepszą lokalizację może się szybko zwrócić przez wyższe zadowolenie pracowników. Jak pokazują dane z artykułu, nawet topowa powierzchnia biurowa stanowi relatywnie niewielką część całkowitych kosztów zatrudnienia.
Jeśli interesuje cię wynajem biura, sprawdź
aktualne oferty wynajmu biur na Otodom
.
Wzrost czynszów ma ograniczony wpływ na koszt zatrudnienia
Oznacza to, że nawet istotny wzrost czynszów biurowych ma ograniczony wpływ na całkowity koszt zatrudnienia – zwykle rzędu kilku procent. Dane te pokazują, ile kosztuje wysokiej klasy biuro. A więc rozwiązanie, które może realnie poprawić rekrutację, retencję i efektywność zespołu.
W praktyce relatywnie niewielki wzrost kosztów pozwala stworzyć lepsze środowisko pracy. Dodatkowo wzmacnia to wizerunek pracodawcy. Dlatego dla wielu firm biuro nie jest kosztem, lecz inwestycją w ludzi i rozwój organizacji.
Biuro w londyńskim City nawet 5 razy droższe niż w Warszawie
To nie tylko rodzima specyfika, ale wręcz reguła. Koszty związane z wynajmem biura są relatywnie niewielką częścią wydatków firm usługowych. W takich organizacjach trzonem kosztów są wynagrodzenia i narzuty na wynagrodzenia. Nawet wydatki na topową powierzchnię biurową stanowią zwykle kilka–kilkanaście procent całkowitego kosztu stanowiska pracy.
Wbrew intuicji niekoniecznie musi być tak, że udział ten maleje wraz ze wzrostem wynagrodzeń. Przykładem może być londyńskie City, w którym stawki w topowych lokalizacjach potrafią być nawet pięciokrotnie wyższe niż w Polsce. Można je obecnie szacować nawet na ponad 1,5 tys. euro miesięcznie w przeliczeniu na pracownika.
Łączny koszt zatrudnienia pracownika biurowego można natomiast oszacować w Londynie na równowartość około 6 tysięcy euro miesięcznie (wynagrodzenie z punktu widzenia pracodawcy). Oznacza to, że nawet w jednej z najdroższych lokalizacji świata biuro odpowiada za około jedną piątą całkowitego kosztu stanowiska pracy.
Na Zachodzie koszt pracownika nawet 2-3 razy wyższy
Na tle Europy Warszawa pozostaje relatywnie konkurencyjna kosztowo. Dzieje się tak pomimo wspomnianego wzrostu kosztów zatrudnienia w Polsce. Warto mieć świadomość, że w najważniejszych ośrodkach biznesowych Europy Zachodniej koszt stanowiska pracy potrafi być dziś często 2–3 razy wyższy niż w Warszawie.
Porównanie kosztów w europejskich stolicach
Pod tym względem prawie dwukrotnie droższy jest Berlin czy Dublin. Z kolei w Paryżu, londyńskim City czy Frankfurcie przeciętny koszt w przeliczeniu na pracownika można szacować na około 7-8 tysięcy euro.
Szacunek BNM oparty o dane na temat mediany wynagrodzeń, kosztów zatrudnienia i biura. Na podstawie danych własnych, Savills, CBRE, C&W, Eurostat, OECD oraz Numbeo.
Zurych liderem kosztów zatrudnienia
Najdroższym z przebadanych miast jest Zurych, gdzie stawka w przeliczeniu na pracownika zbliżyła się do równowartości 11 tysięcy euro. Z tego około 1,2-1,3 tys. euro przypada na biuro. Za to prawie 7,4 tys. euro to równowartość mediany wynagrodzenia netto w Zurychu. Dodatkowo należy doliczyć ponad 2 tysiące euro płaconych przez pracodawcę narzutów na wynagrodzenie (podatki i składki).
Polska może przegrywać wyścig o centra najprostszych usług
O około 20% droższe niż w Warszawie może być też zatrudnienie pracownika w czeskiej Pradze. Wynika to zarówno z trochę wyższego kosztu zatrudnienia, ale też droższych niż w Polsce biur. Z drugiej strony wyraźnie, bo o około 1/3 tańsze od Warszawy mogą być Sofia (Bułgaria) i Bukareszt (Rumunia).
Z danych zebranych przez BNM wynika, że w tych lokalizacjach miesięczny koszt zatrudnienia pracownika biurowego można szacować na około 2,1-2,2 tys. euro. W praktyce czynnikiem decydującym o lokalizacji centrów usług są koszty pracy. Równie ważna jest dostępność wykwalifikowanych pracowników oraz jakość kapitału ludzkiego.
Pod tymi względami Polska pozostaje atrakcyjnym miejscem dla inwestycji w centra usług biznesowych. Trudno więc dziwić się, że sektor ten rozwija się nieprzerwanie od lat – pomimo obiektywnych zawirowań, których w ostatnich latach nie brakowało.
Analiza BNM pokazuje, że jeśli idzie o wynajem biura firmy coraz częściej kierują się nie tylko kosztem za metr kwadratowy. Równie ważne stają się czynniki takie jak dostępność komunikacyjna, możliwość zatrudnienia wykwalifikowanych pracowników oraz standard technologiczny budynku.
Metodologia badania
Indeks kosztu pracownika biurowego BNM – Real Estate Advisory jest autorskim szacunkiem miesięcznego kosztu zatrudnienia pracownika w sektorze usług biznesowych. Obejmuje on zarówno koszt pracy ponoszony przez pracodawcę, jak i koszt zapewnienia powierzchni biurowej.
Źródła danych o wynagrodzeniach
Szacunki kosztów pracy oparto na danych o wynagrodzeniach netto publikowanych w serwisie Numbeo. Traktowane są one jako przybliżenie mediany wynagrodzeń w dużych miastach. Następnie wartości te zostały przeliczone na poziom całkowitego kosztu zatrudnienia. W tym celu wykorzystano dane o klinie podatkowym publikowane przez OECD lub – w razie ich braku – dane Eurostatu.
W praktyce oznacza to oszacowanie, jaki jest łączny koszt pracodawcy (wynagrodzenie brutto wraz ze składkami). Przy tym założono relację między wynagrodzeniem netto a całkowitym kosztem pracy wynikającą z poziomu opodatkowania i oskładkowania pracy w danym kraju.
Koszty powierzchni biurowej
Koszt powierzchni biurowej oszacowano na podstawie danych Savills dotyczących tzw. Prime Office Costs. Jest to ustandaryzowany koszt użytkowania powierzchni biurowej w najlepszych budynkach. Uwzględnia on czynsz po uwzględnieniu zachęt dla najemców. Ponadto obejmuje opłaty eksploatacyjne, podatki oraz ponoszony przez najemcę koszt aranżacji powierzchni.
W razie braku danych z tego źródła szacunki oparte zostały również o dane własne (BNM Real Estate Advisory) oraz C&W i CBRE. Koszt pracownika biurowego został przeliczony na walutę euro oraz na jednego pracownika. Przyjęto przy tym założenie 10 mkw. powierzchni biurowej na osobę.
Ograniczenia metodologii
Należy przy tym podkreślić, że prezentowane dane nie uwzględniają wszystkich kosztów operacyjnych ponoszonych przez najemcę. Na przykład mediów czy IT oraz zarządzania biurem, które mogą zwiększać całkowity koszt użytkowania powierzchni. Ich wysokość zależy jednak od specyfiki działalności.
Wszystkie prezentowane wartości mają charakter szacunkowy i uśredniony. Mogą one różnić się w zależności od struktury zatrudnienia. Wpływ mają również poziom stanowisk, sektor działalności czy indywidualne warunki najmu. Celem indeksu jest zapewnienie porównywalności między rynkami. Ponadto pokazanie relacji między kosztami pracy a kosztami biura, a nie precyzyjna wycena dla konkretnej firmy.
