Styczeń na rynku mieszkaniowym: sezonowy spokój czy ostrzeżenie?| Po prostu o nieruchomościach

Styczeń 2026 przyniósł wyraźne spowolnienie na rynku deweloperskim – sprzedaż spadła o 27% w porównaniu z grudniem. Czy to początek kryzysu, czy po prostu tradycyjny oddech po przedświątecznym szaleństwie? Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku Otodom, analizuje dane ze stycznia i wyjaśnia, dlaczego nie ma powodów do paniki. A także pokazuje, które miasta radzą sobie świetnie, a które borykają się z rosnącymi zapasami mieszkań. Oto styczeń na rynku mieszkaniowym okiem Katarzyny Kuniewicz.

Posłuchaj pełnej rozmowy w najnowszym odcinku „Po prostu o nieruchomościach”

Styczeń na rynku mieszkaniowym w liczbach: spadek sprzedaży, stabilna oferta

Początek 2026 roku przyniósł dane, które na pierwszy rzut oka mogą niepokoić. W styczniu na siedmiu największych rynkach deweloperskich w Polsce sprzedano około 3 800 mieszkań – to spadek o 27% w porównaniu z grudniem 2025, kiedy deweloperzy sprzedali około 5 200 lokali.

Podobnie wyglądają wprowadzenia nowych mieszkań do oferty. W styczniu deweloperzy dodali do sprzedaży 3 600 mieszkań w 91 inwestycjach – o 32% mniej niż w grudniu i około 5% mniej niż w styczniu ubiegłego roku.

Czy to powód do zmartwień? Niekoniecznie.

Sezonowość zamiast kryzysu

Jak wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz w podcaście, styczniowy spadek to przede wszystkim efekt sezonowości. Grudzień to tradycyjnie gorący miesiąc na rynku deweloperskim – klienci chcą zamknąć transakcje przed końcem roku, deweloperzy organizują promocje i wyprzedaże, wszyscy gonią z rozliczeniami.

Styczeń natomiast to czas przewalutowania i spokojniejszego podejścia. Kupujący, którzy zarezerwowali mieszkania w grudniu, przechodzą przez formalności. Ci, którzy czekali, analizują rynek. To normalny cykl.

Kluczowa obserwacja: Mimo spadku w ujęciu miesiąc do miesiąca, styczeń 2026 był o 29% lepszy od stycznia 2025. To pokazuje, że rynek rok do roku wcale nie słabnie – wręcz przeciwnie, popyt się utrzymuje.

Rekordowa oferta nie odpuszcza

To, co naprawdę zwraca uwagę, to wielkość oferty deweloperskiej. Na koniec stycznia w siedmiu największych miastach było dostępnych około 62 000 mieszkań, a jeśli dodamy 6-6,5 tysiąca zarezerwowanych (czekających na finalizację transakcji), mówimy o niemal 68 000 lokali.

To poziom bliski rekordowemu. I co ciekawe – ta liczba utrzymuje się w okolicach 62 tysięcy od wielu miesięcy, mimo ciągłych sprzedaży i wprowadzeń.

Dlaczego? Bo deweloperzy nadal aktywnie uzupełniają podaż. A to oznacza, że wierzą w utrzymanie popytu.

Rynek podzielony: Warszawa vs Poznań

W podcaście Katarzyna Kuniewicz szczegółowo omawia różnice między poszczególnymi miastami – i te różnice są naprawdę spore.

Warszawa – gigant z nadwyżką

Stolica ma największą ofertę w kraju – ponad 14 500 mieszkań dostępnych do kupienia. W samym styczniu deweloperzy wprowadzili ponad 1 300 lokali, podczas gdy sprzedano około 1 200. To oznacza lekką nadwyżkę podaży nad popytem.

Czy to problem? Niekoniecznie. Warszawa to największy i najbardziej chłonny rynek – po prostu potrzebuje więcej czasu, żeby „przetrawić” taką ofertę.

Kraków – deweloperzy nie zwalniają

W Krakowie sytuacja jest podobna. W styczniu wprowadzono około 700 mieszkań, a sprzedano około 500. Oferta rośnie, ale popyt wciąż jest.

Katowice – najniższa oferta

Śląska stolica ma najmniejszą ofertę spośród analizowanych miast – około 6 000 mieszkań. W styczniu wprowadzono ponad 400 lokali, ale sprzedano tylko około 200. To sygnał, że popyt jest tutaj bardziej wybredny lub ostrożny.

Poznań – gwiazda stycznia

Tymczasem Poznań pokazuje zupełnie inny scenariusz. W styczniu sprzedano tam ponad 400 mieszkań, podczas gdy deweloperzy wprowadzili zaledwie kilkadziesiąt nowych. Efekt? Oferta w Poznaniu systematycznie spada od kilku miesięcy, a wskaźniki wyprzedaży się poprawiają.

To dobry znak dla deweloperów – oznacza silny popyt przy ograniczonej podaży. Ale dla kupujących może to oznaczać mniejszy wybór i potencjalnie wyższe ceny w przyszłości.

Trójmiasto, Wrocław, Łódź

W Trójmieście, gdzie oferta wynosi około 7 400 mieszkań, wprowadzenia i sprzedaż są mniej więcej zrównoważone – około 400 lokali w każdą stronę. We Wrocławiu i Łodzi popyt przewyższa bieżącą podaż, co również sygnalizuje zdrowy rynek.

Korekty danych – nie daj się zaskoczyć

W kwestii danych warto zwrócić uwagę na istotny aspekt: dane ze stycznia mogą być jeszcze korygowane. To normalne zjawisko, szczególnie po miesiącach wzmożonej aktywności jak grudzień. Dlaczego tak się dzieje? Część rezerwacji może zostać anulowana lub przesunięta. Część transakcji, które finalnie doszły do skutku w styczniu, może być przypisanych do grudnia. Dlatego pełny obraz będzie widoczny dopiero za kilka tygodni.

Warto o tym pamiętać, analizując miesięczne statystyki – nie zawsze pierwsze dane są ostatecznymi.

Co dalej z rynkiem mieszkaniowym?

Główny wniosek z rozmowy? Tegoroczny styczeń na rynku mieszkaniowym, to nie załamanie, a normalizacja po grudniowym szczycie. Rynek deweloperski nadal ma się dobrze:

• Popyt rok do roku rośnie (+29% vs styczeń 2025)
• Deweloperzy wierzą w przyszłość i wprowadzają nowe projekty
• Oferta jest stabilna, co daje kupującym duży wybór
• Niektóre miasta (Poznań, Wrocław, Łódź) pokazują wyjątkowo silny popyt

Oczywiście, nie wszystko jest idealne. Duża oferta w Warszawie czy Krakowie oznacza, że kupujący mają przewagę negocjacyjną. Deweloperzy będą musieli konkurować ceną, promocjami lub elastycznością płatności.

Ale to nie jest scenariusz katastroficzny – to rynek dochodzący do nowej równowagi.