Po prostu o nieruchomościach: co zmienia wyrok TSUE dotyczący WIBOR-u i nowe przepisy dotyczące cen?

Luty 2026 roku przyniósł dwa ważne wydarzenia dla polskiego rynku nieruchomości. TSUE wypowiedział się w sprawie WIBOR-u, a od 13 lutego obowiązują nowe zasady wyliczania powierzchni mieszkań. Wyjaśniamy, co wyrok TSUE oznacza dla kupujących oraz czy czeka nas powtórka z sytuacji z kredytami frankowymi. Posłuchaj najnowszego odcinka Po prostu o nieruchomościach!

Po prostu o nieruchomościach

W najnowszym odcinku opowiemy o dwóch istotnych rozstrzygnięciach legislacyjnych. O rozstrzygnięciu Trybunału TSUE w ubiegłym tygodniu dotyczącym WIBOR-u, a także o nowych przepisach związanych z tym, jak wyliczać cenę całkowitą mieszkania i cenę metra kwadratowego.

TSUE ws. WIBOR – stabilizacja rynku kredytów hipotecznych

W lutym 2026 roku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał długo oczekiwany wyrok dotyczący wskaźnika WIBOR. Dobre wieści dla stabilności systemu bankowego – TSUE nie zakwestionował prawa do stosowania tego wskaźnika w kredytach hipotecznych. W praktyce oznacza to, że nie będziemy mieli powtórki z sytuacji kredytów frankowych.

Dlaczego wyrok TSUE jest tak ważny?

Gdyby Trybunał podważył WIBOR podobnie jak wcześniej klauzule frankowe, konsekwencje dotknęłyby ogromnej części polskiego rynku. Co prawda obecnie 75% nowych kredytów hipotecznych opiera się na stałej stopie procentowej, a tylko 25% na WIBOR-ze. Niemniej jeszcze kilka lat temu praktycznie wszystkie kredyty korzystały ze zmiennej stopy.

W związku z tym w systemie bankowym znajdują się setki tysięcy umów powiązanych z WIBOR-em. Negatywny wyrok mógłby uderzyć w fundamenty polskiego systemu finansowego. Ponadto stworzyłby niepewność dla przyszłych kredytobiorców, co mogłoby zahamować rozwój rynku mieszkaniowego.

Co oznacza wyrok dla kredytobiorców?

TSUE pozwolił polskim sądom badać, czy banki rzetelnie informowały klientów o ryzykach związanych ze zmienną stopą procentową. Jednakże nie można kwestionować samej metodologii obliczania WIBOR-u. To istotne rozróżnienie.

Dla kredytobiorców oznacza to, że masowa fala pozwów przeciwko bankom raczej nie nadejdzie. W przeciwieństwie do sprawy kredytów frankowych, tym razem kancelarie prawne nie będą miały tak szerokiego pola do działania. Dla całego rynku to dobra wiadomość – stabilność systemu bankowego służy nam wszystkim.

Nowe przepisy deweloperskie – porządek czy chaos?

Od 13 lutego 2026 roku obowiązuje nowelizacja ustawy deweloperskiej dotycząca wyliczania powierzchni użytkowej mieszkań i domów. Zmiany miały wprowadzić jasność i zakończyć spory o ścianki działowe. Jednak eksperci ostrzegają, że paradoksalnie mogą wywołać jeszcze większy zamęt.

Skąd wzięły się nowe przepisy?

Problem narodził się kilka lat temu. Kancelarie prawne zaczęły zwracać uwagę nabywcom, że deweloperzy nieprawidłowo liczą powierzchnię pod ściankami działowymi. Chodziło o 2-3% całkowitej powierzchni mieszkania. W konsekwencji nabywcy mogli domagać się zwrotu nadpłaty.

To uruchomiło lawinę. Posłowie Polski 2050 zgłosili nowelizację ustawy, która właśnie weszła w życie. Teoretycznie od teraz mamy jasność – należy stosować polską normę ISO przy obliczaniu powierzchni użytkowej.

Gdzie tkwi problem?

Paradoks polega na tym, że w kwestii ścianek działowych rzeczywiście uzyskaliśmy jasność. Niemniej przez sposób zapisu nowych przepisów powstały wątpliwości dotyczące innych powierzchni. Szczególnie problematyczne są domy jednorodzinne budowane przez deweloperów.

Domy jednorodzinne stanowią istotną część polskiego rynku mieszkaniowego. Choć 40% powstaje w budownictwie indywidualnym, to aż 60% substancji mieszkaniowej budowana jest przez deweloperów – w tym duża część jako domy w zabudowie szeregowej czy bliźniaczej, szczególnie pod dużymi miastami. To właśnie ta grupa może być najbardziej dotknięta nowymi przepisami.

Każdy właściciel domu wielokondygnacyjnego wie, czym są skosy. Podobnie schody zajmują sporo miejsca. Nowe przepisy nie precyzują jasno, jak liczyć powierzchnię pod skosami oraz schodami. W rezultacie może się okazać, że cena całkowita domu wzrośnie nawet o kilkanaście, a w skrajnych przypadkach nawet do 30 procent. To znacznie więcej niż 2-3% z pierwotnego sporu o ścianki działowe.

Wyrok TSUE – konsekwencje dla kupujących

Jeśli deweloperzy zastosują nowe przepisy dosłownie, mogą nastąpić dwa scenariusze. Po pierwsze, wzrost ceny całkowitej mieszkania lub domu – powierzchnia rośnie, więc mnożymy większą liczbę metrów przez cenę. Po drugie, utrzymanie ceny całkowitej przy sztucznym zwiększeniu powierzchni – co zniekształci statystyki rynkowe.

Dla analityków i kupujących cena metra kwadratowego jest ważnym punktem odniesienia. Choć kredyt bierzemy pod cenę całkowitą, to przy porównywaniu ofert często patrzymy właśnie na cenę za metr. Nagłe zmiany w tym zakresie mogą wprowadzić zamęt.

Rekomendacja branży

Na szczęście Polski Związek Firm Deweloperskich wyszedł naprzeciw problemowi. Organizacja zrzeszająca największych deweloperów w Polsce zaleca swoim członkom rozważne podejście. Sugeruje stosowanie dotychczasowego rozporządzenia, które jasno określało co wyłączyć z powierzchni użytkowej.

Dzięki temu być może unikniemy gwałtownych podwyżek cen domów jednorodzinnych. Niemniej chaos interpretacyjny wśród prawników już trwa. Każdy specjalista czyta nowe przepisy nieco inaczej.

Balkony i inne powierzchnie – kolejne wątpliwości

Nowe przepisy dotyczą również balkonów i loggi. Prawie każde nowe mieszkanie oferowane przez deweloperów posiada dziś balkon. To jedno z najczęściej zaznaczanych kryteriów wyszukiwania na Otodom.

W przypadku balkonów sytuacja wydaje się nieco jaśniejsza niż przy skosach. Polski Związek Firm Deweloperskich zaleca postępowanie zgodnie z duchem przepisów. To znaczy stosowanie dotychczasowego rozporządzenia, które precyzowało zasady liczenia takich powierzchni.

Dlaczego to wszystko ma znaczenie?

Obie kwestie – wyrok TSUE i nowe przepisy deweloperskie – wpływają na fundamenty polskiego rynku mieszkaniowego. Kredyty hipoteczne finansują znaczną część transakcji. Dlatego ich stabilność przekłada się na całą gospodarkę.

Podobnie jasne zasady wyceny mieszkań są kluczowe dla zaufania między deweloperami a kupującymi. Nikt nie lubi niespodzianek w postaci ukrytych kosztów czy niejasnych wyliczeń powierzchni.

Co to znaczy dla kupujących mieszkanie?

Jeśli planujesz zakup nieruchomości od dewelopera, zwróć szczególną uwagę na:

• Sposób wyliczania powierzchni użytkowej w umowie
• Czy deweloper stosuje się do rekomendacji branżowych
• Jak skalkulowana jest cena całkowita mieszkania lub domu

Przy kredycie hipotecznym możesz czuć się bezpieczniej. Wyrok TSUE ustabilizował sytuację prawną kredytów opartych na WIBOR-ze. W konsekwencji banki mogą spokojnie kontynuować udzielanie finansowania.

Wyrok TSUE – podsumowanie

Luty 2026 roku przyniósł dwa istotne rozstrzygnięcia dla polskiego rynku nieruchomości. Wyrok TSUE zapewnił stabilizację systemu kredytów hipotecznych. Natomiast nowelizacja ustawy deweloperskiej, mimo dobrych intencji, wywołała nowe wątpliwości interpretacyjne.