Czy na wyburzenie ścianki działowej potrzebne jest pozwolenie na budowę?

Chcesz, aby mieszkanie było w pełni dostosowane do potrzeb domowników? W takim wypadku nie obejdzie się bez remontu, który może obejmować nawet wyburzenie ściany działowej. Dzięki temu uwolnisz cenną przestrzeń i stworzysz aranżację, która będzie w pełni zgodna z twoimi oczekiwaniami. Jak dokładnie wyglądają takie prace i czy musisz uzyskać pozwolenie na budowę?

Co to jest ściana działowa? 

Ściana działowa to ścianka, która pozwala wydzielić pomieszczenia w lokalu. Nie stanowi jednak elementu konstrukcji budynku. Jej pozbycie się może być ważnym etapem aranżacji lokalu, dzięki któremu całkowicie odmienisz wnętrze. Nie wiesz, jak wyciszyć mieszkanie? Dzięki ściankom działowym wydzielisz strefy i zaaranżujesz przestrzeń, w której użytkownicy będą mogli czuć się dobrze i odpoczywać w spokoju.

Masz szeroko zakrojone plany remontu, w tym wyburzenie ścianek, a brakuje ci środków na realizację? Weź pod uwagę kredyt na wykończenie mieszkania. Pieniądze pożyczone od banku pomogą ci przeprowadzić wszelkie niezbędne prace. 

Mówiąc o ścianach działowych, nie sposób nie wspomnieć o ścianach nośnych, nazywanych także konstrukcyjnymi. Przenoszą one obciążenie stałe (np. dachu) i zmienne (np. spowodowane śniegiem lub użytkowaniem obiektu) na grunt. Wyburzenie ściany nośnej może doprowadzić nawet do katastrofy budowlanej. Dlatego tak ważna jest świadomość, z jaką ścianą masz do czynienia. 

Jesteś najemcą i chcesz wprowadzić zmiany w lokalu? Pamiętaj, że obowiązki wynajmującego mieszkanie wynikają z przepisów budowlanych. Przeprowadzanie takich prac jak wyburzanie ścian działowych bez zgody właściciela lokalu jest oczywiście absolutnie niedozwolone. 

Jeśli planujesz wyburzenie ścian działowych, znajdź odpowiedniego specjalistę. Popełnienie błędów może mieć bardzo poważne konsekwencje. Czy możesz tak po prostu zabrać się za wyburzenie ściany działowej w bloku? Potrzebujesz pozwolenia na budowę? A może musisz to zgłosić do spółdzielni? Czytaj dalej i dowiedz się więcej!

Czy można wyburzać ścianki nośne bez pozwolenia na budowę?

Odpowiedź wcale nie jest taka oczywista! Na pierwszy rzut oka wyburzenie ścianki działowej nie powinno interesować organów nadzoru budowlanego, bowiem w żaden sposób nie ingeruje to w konstrukcję budynku. Faktyczna interpretacja problemu bywa jednak różna. Bardzo często wydawane są decyzje administracyjne, wedle których na prace tego rodzaju powinno być uzyskane pozwolenie na budowę (przez fakt zakwalifikowania ich jako przebudowa). Jest to twierdzenie co najmniej zaskakujące, biorąc pod uwagę przepisy prawa budowlanego oraz orzecznictwo sądów.

Przyjrzymy się szczegółom. Prawo budowlane przez przebudowę rozumie wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, takich jak:

• kubatura – objętość brutto, 
• powierzchnia zabudowy – powierzchnia terenu, który zajmuje budynek po wykończeniu,
• wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

Już samo brzmienie definicji wskazuje, że wyburzenie ścianki działowej nie może się w niej mieścić. Potwierdza to orzecznictwo NSA (Naczelny Sąd Administracyjny) i wojewódzkich sądów administracyjnych, które w praktyce jest często pomijane przez urzędników. Żeby nie było zbyt łatwo, to orzecznictwo… nie jest tutaj spójne. Dlaczego? Czytaj dalej, a dowiesz się o orzeczeniu z 2023 roku. 

Wyburzenie ściany działowej – orzecznictwo sądów. Czy potrzebne jest pozwolenie na wyburzenie? 

Roboty budowlane w ścianach działowych, które nie ingerują w konstrukcję obiektu, nie mogą być zakwalifikowane jako przebudowy. Natomiast prace, odnoszące się do ściany nośnej, są ingerencją w konstrukcję budynku i już stanowią przebudowę. W przypadku rozebrania ściany działowej międzylokalowej dochodzi do zmiany parametrów użytkowanych lokali, czyli wymaga pozwolenia na budowę. 

Jako przebudowy w ocenie Sądu nie można zakwalifikować natomiast wybicia otworu drzwiowego w ścianie działowej (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 stycznia 2013 r., II OSK 627/2012). To kolejne orzeczenie, które potwierdza wcześniejsze wnioski. 

Co ciekawe, na ten temat NSA wypowiada się następująco: 

“Trudno mówić, by lekka ścianka działowa stanowiąca „przepierzenie” mogła zmienić parametry użytkowe lub techniczne istniejącego budynku, o jakich mowa w przywołanym przepisie. Taka ścianka nie zmienia parametrów użytkowych lub technicznych obiektu budowlanego, tak jak nie zmienia ich na przykład zasłona wykonana z materiału, kotara.” (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 stycznia 2012 r., II OSK 1852/2010).

To nie koniec. Orzeczeń tego rodzaju jest więcej, również w kontekście montażu dodatkowych ścianek działowych:

“Montaż ścianki działowej nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia (…) Sąd podziela ocenę organu administracyjnego, iż montaż ścianki działowej nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, gdyż nie jest to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, ani przebudowa istniejącego obiektu, bowiem nie nastąpiła zmiana parametrów użytkowych lub technicznych.“ (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 czerwca 2007 r., VII SA/Wa 74/07). 

Powyższe orzeczenia potwierdzają, że nie ma podstawy do żądania przez organ administracji architektoniczno-budowlanej pozwolenia na budowę w przypadku prac polegających na wyburzeniu ścianki działowej.

Wyburzenie ścian działowych a zgłoszenie

Obowiązek zgłoszenia pewnych prac przed ich wykonaniem przewidują przepisy Prawa budowlanego. Jednak w art. 30, który tego dotyczy, nie znajdziesz wyburzenia ścianki działowej. Potwierdzają to wyroki NSA. 

Przykłady:

Sąd I instancji ocenił, że pozostałe roboty budowlane, takie jak likwidacja niektórych ścianek działowych o lekkiej konstrukcji w mieszkaniu czy zamurowanie otworów po usunięciu drzwi między pokojami, nie wymagały zgłoszenia właściwemu organowi architektoniczno-budowlanemu ani tym bardziej uzyskania pozwolenia na budowę. (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 maja 2009 r., II OSK 823/2008).

Skoro wyburzenie ścianki działowej nie jest przebudową ani innym rodzajem robót, dla których wymagane jest dopełnienie określonych formalności, to jak zakwalifikować tego rodzaju prace? NSA wskazuje, aby je uznać jako bieżącą konserwację lokalu. Co to oznacza? Otóż określa się tak roboty polegające na wymianie jednych elementów na inne – nowe, bez konieczności odtwarzania stanu pierwotnego, co jest warunkiem koniecznym przy kwalifikowaniu robót budowlanych jako remontu.

Jak wynika z akt sprawy, roboty wykonane w lokalu nr 2 polegały na:

• rozebraniu dwóch ścianek działowych z suporexu,
• wymianie drzwi wewnętrznych,
• wymianie glazury na ścianach,
• wymianie parkietów na panele,
• wymianie sanitariatów w łazience i WC,
• wymianie parapetów podokiennych,
• zerwaniu tapet i boazerii w przedpokoju i kuchni
• pomalowaniu ścian i sufitów. 

Skoro w tej sprawie nie można mówić o „remoncie”, a jedynie o „bieżącej konserwacji” lokalu mieszkalnego, tym samym nie mógł mieć tu zastosowania przepis art. 29 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego. W takim przypadku należy dojść do podobnego wniosku jak sąd I instancji w zaskarżonym wyroku, że roboty wykonane w lokalu nr 2, należącym do Konrada B., nie wymagały pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 stycznia 2007 r., II OSK 460/06).

Podsumowanie: wyburzenie ścianek działowych

Reasumując, wyburzenie ścianek działowych nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia prac. Czy zatem nie musisz dopełniać żadnych formalności? Wszystko zależy, ile ścianek chcesz wyburzyć. Z wyroku NSA, wydanego dnia 5 grudnia 2023 r. (sygn. akt II OSK 500/21), wynika, że wyburzenie kilku ścianek, a następnie postawienie nowych, jest przebudową nie tylko wtedy, gdy dotyczy ścian nośnych. Skoro spowodowała ona zmianę powierzchni, to według NSA jest to zmiana parametrów użytkowych, o których mowa w art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego.

W takim razie co robić? Zanim zdecydujesz się na wyburzenie ściany działowej, powiadom o tym zarządcę nieruchomości. Dzięki temu będziesz wiedzieć, co robić i zdobędziesz pewność, że nie poniesiesz z tego tytułu konsekwencji. 

FAQ

Co grozi za wyburzenie ścianki działowej?

Kara za samowolę budowlaną wynosi nawet do miliona złotych. Poza tym grozi za nią do 2 lat więzienia. Z orzecznictwa wynika, że wyburzenie ściany działowej, np. w bloku z wielkiej płyty, nie wymaga pozwolenia ani zgody. Jednak zaprzecza temu wyrok NSA z 2023 roku. Najlepiej skonsultuj tę kwestię z zarządcą nieruchomości i prawnikiem. 

Ile kosztuje wyburzenie ścianki działowej?

To zależy od tego, z czego jest wykonana ścianka działowa. Jeśli z płyt karton-gips, to będzie kosztować około 50 zł za mkw. (podobnie jak w przypadku ścianki wykonanej na szkielecie drewnianym). Gdy jednak jest to konstrukcja murowana, wydatek będzie dwukrotnie większy. 

Czy potrzebna jest zgoda na wyburzenie ścianki działowej?

Zanim zdecydujesz się wyburzyć ścianę w bloku, skontaktuj się z zarządcą budynku, aby upewnić się, czy możesz to zrobić i jakie formalności są niezbędne. 

Czy każdą ścianę działową można wyburzyć?

Niekoniecznie. Problem pojawia się w starym budownictwie, gdzie ściana może pełnić funkcję podpory. Jej usunięcie mogłoby doprowadzić nawet do pęknięcia stropu. Możliwość jej wyburzenia powinien ocenić ekspert.