Działka, Ochota, MW/U, PUM 1.660+ m2 (do 31 maja!)

Szanowni Państwo!

Oferujemy na sprzedaż grunt opisany poniżej.

 

STRESZCZENIE

Grunt o pow. 1.239 m2, położony w Warszawie, dzielnicy Ochota, 300 m od Al. Jerozolimskich.

Przeznaczenie w MPZP: MW/U, do 6 kondygn. / 20 m wys.

Dostępne wszystkie media, w tym gaz – w ulicy.
Teren jest ogrodzony, porośnięty zielenią. 

Posesja zabudowana jest 2 małymi starymi budynkami parterowymi – do rozbiórki.

W promieniu 150 m powstały w ostatnich latach 3 nowe obiekty: centrum biznesowe Cristal Park, budynek wielomieszkaniowy Willa Ochota i Hotel Hampton by Hilton Reduta.
 

I. LOKALIZACJA

Warszawa, dzielnica Ochota, ul. Włochowska 15 – róg ul. Mszczonowskiej.

 

II. OBSZAR POSESJI

1.239 m2 - prawie regularny prostokąt o wymiarach ~46,5 m x 26,7 m.

Grunt składa się z działki nr 16/2 (1.236 m2) z obrębu ewid. nr 2-03-01

oraz 2 skrawków:

– działka nr 16/1 (2 m2)

– działka nr 16/3 (1 m2).

 

III. MEDIA

gaz – w ulicy, prąd – na działce, woda i kanalizacja – w ulicy.

 

IV. OBIEKTY W OKOLICY

– po drugiej stronie ulicy: centrum biznesowe Cristal Park (Mszczonowska 4) (zdjęcie)

– na sąsiedniej działce: budynek wielomieszk. pn. Willa Ochota (Mszczonowska 9) (zdjęcie)

– na drugiej sąsiedniej działce: przedwojenny dom jednorodz. (Włochowska 17), właściciel: miasto; spadkobiercy b. właściciela przeddekretowego starają się odzyskać tę nieruchomość;

–   30 m – pomnik Reduty Ordona (zdjęcie)

– 150 m – Hotel Hampton by Hilton Reduta (zdjęcie)

– 250 m – Centrum Handlowe Atrium Reduta.

 

V. DOJAZD I TRANSPORT PUBLICZNY

–   50 m – stacja WKD Reduta Ordona

– 300 m – przystanki aut. linii 158 (CH Reduta 01/ 02)

– 400 m – Al. Jerozolimskie.
 

VI. MOŻLIWOŚCI ZABUDOWY – USTALENIA MPZP

Grunt jest objęty MPZP dla rejonu Szczęśliwic Płd. z 2013 r. – w zał. link do tego planu.

Ustalenia MPZP dla tego terenu są następujące:

 

A. ~67% działki leży w obszarze A4.1 MW/U (§ 18 MPZP):

– teren przeznaczony pod zabudowę mieszk. wielorodzinną i usługi

– intensywność zabudowy: 3,3

– maks. wys. zabudowy: 20 m / 6 kondygn.

– maks. pow. zabudowy działki: 50%

– min. udział pow. biolog. czynnej: 20%

– nieprzekraczalne linie zabudowy zgodnie z rysunkiem planu; dopuszcza się nadwieszenie zabudowy nad ul. Mszczonowską do 2,5 m od linii zabudowy na wysokości powyżej 4,6 m od poziomu chodnika, pod warunkiem, że nie będzie to kolidowało z urządzeniami komunikacyjnymi.

Tenże MPZP jest dostępny na stronie UM.

Ponadto posiadam aktualny urzędowy wyrys i wypis z tego MPZP z dnia 15 maja br.

 

B. Na sąsiedniej bliźniaczej posesji Mszczonowska 9 (działki nr 16/1 i 16/2) o pow. 1.187 m2, tj. o 4% mniejszej, wzniesiono w 2019 r. budynek wielomieszk. pn. Willa Ochota o pow. całk. 2.369 m2, w tym 41 mieszkań.

źródło: list referencyjny inwestora Home Invest dla firmy MJL nadzorującej budowę, opublikowany na stronie firmy MJL (w zał. plik JPG).

Budynek ma formalnie 6 kondygnacji nadziemnych i dodatkową faktyczną 7. kondygn. w postaci antresol nad całym parterem, nie wliczaną do limitu kondygn. wg MPZP.

W rezultacie faktyczny PUM budynku wynosi ok. 1.665 m2, w tym formalny PUM obejmujący 6 kondygn.: 1.418 m2 + PUM 7. kondygn. w postaci antresol nad całym parterem: ok. 247 m2.
Powyższy szacowany łączny PUM budynku = 70% powyższej pow. całk. budynku.

Podobny PUM powinien być możliwy na oferowanej bliźniaczej sąsiedniej działce (większej o 52 m2),

Warunkiem jest złożenie wniosku o pozwolenie na budowę przed dniem 1 sierpnia, kiedy to wejdzie w życie niekorzystna nowela rozporządzenia o warunkach techn. bud. Nowela ta zwiększy m. in. min. odległość nowych budynków od granic działki do 5 m.

Może to być na razie wniosek niekompletny. Więcej – poniżej w rozdz. XII.

C. Dodatkowo istnieje duża szansa uzyskania zgody ministra na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych (art. 9 PrBud) i dosuniecie tylnej ściany budynku do ostrej granicy działki z działką nr 12/1 (będącą własnością Miasta).

Umożliwiłoby to zwiększenie szerokości budynku o 3 m, zwiększając PUM o ok. 648 m2 (= 3 m x długość budynku: 36m x 6 kondygn. nadziemnych).

Uzasadnieniem takiego wniosku jest przeznaczenie ~1/3 szerokości działki w MPZP pod poszerzenie drogi – (obszar KDZb).

Proponowane rozwiązanie zamienne: brak okien w ścianie budynku przylegającej do ostrej granicy działki.

Nawiązałem współpracę z fachowcem, który uzyskał niedawno taką zgodę ministra dla innej działki i gotów jest podjąć się starań o podobną zgodę w przypadku oferowanej działki, na zlecenie jej właścicieli, za wynagrodzeniem w postaci tylko prowizji od sukcesu.

 

D. Pozostałe ~33% działki leży w obszarze KDZb przeznaczonym pod drogę – poszerzenie ulicy. Odnośnie do odszkodowania za tę część działki – zob. poniżej: rozdz. IX.

VII. RAPORT O TERENIE Z PORTALU OnGeo: 32 rodzaje inf., stron 62, plik PDF, 23 MB.

Zainteresowanym wyślę link.

 

VIII. STAN ZAGOSPODAROWANIA POSESJI

– ogrodzenie: od strony Willi Ochota nowe metalowe panele kratowe, z 3 pozostałych stron - stare z desek i blachy 

– zabudowa: 2 stare budynki parterowe o pow. zabudowy 23 m2 i 37 m2 – do rozbiórki

– nikt nie mieszka na posesji od 2018 r.

– działka porośnięta roślinnością

– kilkanaście m3 odpadów, głównie stare drewno.

 

IX. BONUS: ODSZKODOWANIE ZA 1/3 CZĘŚĆ DZIAŁKI PRZEZNACZONĄ POD DROGĘ

Odnośnie do wspomnianej 1/3 części działki nr 16/2 przeznaczonej w MPZP pod poszerzenie ulicy Mszczonowskiej – nabywca będzie mógł złożyć wniosek w trybie art. 98 UGN do prezydenta Warszawy o wydanie decyzji o wydzieleniu i wywłaszczeniu tej części działki za odszkodowaniem w kwocie ok. 1 mln zł.

W powyższy sposób wydzielona została w 2019 r. analogiczna część sąsiedniej posesji Mszczonowska 9 w postaci działki nr 17/2.

 

X. WŁAŚCICIELE NIERUCHOMOŚCI

Nieruchomość sprzedaje dwoje współwłaścicieli:

- Magdalena, mieszkająca poza Warszawą

- Juliusz, autor tego ogłoszenia, mieszkający w Warszawie, prawnik i pełnomocnik pierwszej współwłaścicielki.

Poprzednik prawny sprzedających nabył nieruchomość przez zasiedzenie.

Nabycie spadku po nim zostało potwierdzone ANPD z 2018 r. i zgłoszone do US.

 

XI. FINALIZACJA SPRAWY O ZASIEDZENIE

Przed SR dla m. st. Warszawy toczy się postępowanie z wniosku sprzedających o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie w 2012 r.

Dnia 22 sty. br. Sąd uznał roszczenie sprzedających za uprawdopodobnione i wydał postanowienie o zabezpieczeniu go przez wpis ostrzeżenia w dziale III KW (art. 730 (1) § 1 kpc).

Z 6 powodów można spodziewać się, że sprawa zakończy się szybko i pomyślnie. Liczę, że sąd w lipcu wyda końcowe postanowienie, które ostatecznie potwierdzi zasiedzenie działki, a dotychczasowy właściciel (Gmina) nie będzie tego skarżyć.

Na razie jednak w dziale II KW jako właściciel wpisana jest Gmina, która też włada posesją.

Do wglądu dokumenty z akt sądowych.

XII. WNIOSEK O POZWOLENIE NA BUDOWĘ DO DNIA 31 LIPCA – DO PÓŹN. UZUP.

Jak wspomniano wyżej w rozdz. VI, wniosek ten składany przed 1 sierpnia nie musi być od razu kompletny.

Zgodnie bowiem z art. 33 ust. 6 PrBud i art. 64 § 2 KPA, jeśli wniosek taki ma braki, organ nadzoru budowlanego wzywa do jego uzupełnienia. Daje to dodatkowe kilka tygodni czasu.

Dotyczy to w szczególności uzupełnienia 2 załączników:

- postanowienia sądu ostatecznie potwierdzającego nabycie działki przez zasiedzenie.

- projektu technicznego budynku.

Aczkolwiek, zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane do wniosku o pozwolenie na budowę załączyć wystarczy oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tylko w razie wątpliwości organ może zażądać złożenia dowodu własności działki.

Z racji wyżej opisanych okoliczności sprzedający, będący już teraz materialnoprawnymi właścicielami działki, mogą już teraz złożyć w dobrej wierze takie oświadczenie. Wkrótce zaś sąd powinien ostatecznie potwierdzić ich prawa do działki.
Ponadto, jeśli toczy się sprawa sądowa o zasiedzenie, organ nadzoru budowlanego powinien zawiesić postępowanie z wniosku beneficjenta zasiedzenia o pozwolenie na budowę – tak wyrok WSA w Warszawie o sygn. VII SA/Wa 1565/10 (Lex).

 

XIII. CENA I INNE WARUNKI SPRZEDAŻY

Cena 4,9 mln zł – do negocjacji w powiazaniu z innymi warunkami sprzedaży.

Proponowany harmonogram płatności:

1. po umowie przedwstępnej:         zadatek – 1. rata:  5% (~250 tys. zł)

2. po wpisie sprzedających do KW: zadatek – 2. rata: 15% (~750 tys. zł)

3. 3 miesiące później:                   zadatek – 3. rata: 20% (~1 mln zł)

4. po decyzji o PNB:                     reszta ceny:          60% (~3 mln zł).

Niniejsze ogłoszenie nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 § 1 KC, ale zaproszenie do negocjacji.

 

XIV. SCENARIUSZ SPRZEDAŻY (zakładany/ proponowany – przybliżony)

1. maj: podpisanie listu intencyjnego z wybranym nabywcą działki

2. maj/czerwiec: notarialna umowa przedwstępna sprzedaży podwójnie warunkowa; zadatek - 1. rata; 

3. lipiec: końcowe postanowienie sądu ostatecznie potwierdzające zasiedzenie; uprawomocnienie około dwa miesiące później

4. !!! przed 1 sierpnia: wniosek o pozwolenie na budowę (wstępny) wraz z wnioskiem o zawieszenie postępowania do czasu zakończenia sprawy sądowej o stw. zasiedzenia;

5. wrzesień: wniosek do KW o wpis sprzedających jako właścicieli (z prośbą o przyspieszone rozpatrzenie); wpis po miesiącu;
6. niezwłocznie: zadatek - 2. rata;

7. wniosek o wpis do KW roszczenia z umowy przedwstępnej

8. wrzesień: uzup. wniosku o PNB o:

- prawomocne postanowienie sądu potwierdzające zasiedzenie

- projekt techn bud

9. 3 miesiące później: zadatek – 3. rata;

10. kilka miesięcy później: decyzja o PNB;

11. niezwłocznie kolejno:

   a) kalkulacja ceny finalnej, zależnej od finalnego PUM-u wg PNB

   b) złożenie reszty ceny do depozytu notar.

   c) umowa sprzedaży

   d) zapłata reszty ceny (z depozytu notar.)

12. później: odszkodowanie dla nabywcy za część działki przeznaczoną pod poszerzenie drogi.

XV. KONTAKT

Osoby zainteresowane proszę o kontakt telef.